太原楼市回暖信号渐显 买房者还需谨慎“下手”

Mark wiens

发布时间:2023-03-19

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  万物复苏的3月,北京、上海、成都等一二线城市楼市交易持续升温。有数据显示:上海、成都二手房成交皆超1.9万套,其中成都同比大增160.43%,甚至创下了历史最高;北京、天津二手房成交各超1.5万套和1.4万套。

  太原楼市“小阳春”是否也到来了呢?记者通过对太原市房产中介等相关业内人士的采访发现,楼市热度确有上升,但数据的起色与春节过后的惯性回暖、积压的刚性需求释放等有关。市场信心有所回升,但长期态势还需谨慎观察。

  易居研究院数据显示:2023年2月全国60个重点城市新建商品住宅成交面积环比增长47%,同比增长37%。实现环比和同比首次回正,释放了积极的信号。与此同时,还有一个现象比较意外,此轮楼市回暖是二三四线城市开启了补涨通道,表现胜过一线城市。

  回看太原本地数据,朗润智业发布的2月数据显示:太原供求量同环比涨幅明显,市场回暖信号明显。2023年2月土地市场供应1宗,成交4宗;2月供应量环比上涨,成交量同比环比双增长,二月开创佳绩,成交均价环比微跌。

  而在市场供求方面,太原体现出了“量涨价跌”。2023年2月住宅市场供应面积17.54万平方米,环比上涨38%,同比上涨55%;成交面积43.87万平方米,环比上涨287%,同比上涨102%;成交均价11091元/平方米,环比下降4%,同比上涨3%;成交金额主力项目为中海国际社区、中海寰宇时代。

  朗润智业内部人士分析,在政策不断放松的背景下,房地产市场终于在2023年开年迎来了市场面的反转,总体预期已呈现不断向好态势。

  太原市执行公积金存量新利率,缓和市场观望情绪,带动了住房需求释放。商品房市场表现强劲,成交量同环比均大幅上涨,回暖信号明显;整体来看,当前房地产市场情绪有所修复。

  “我们这边看房的市民的确比之前增多了!且大家的看房热情明显比之前高涨。”太原市某房产中介公司的经纪人对记者表示。

  2023年1、2月中国房地产企业销售榜TOP100数据显示,排名前三名的分别是保利、万科和碧桂园。另据楼盘网显示:太原万科开启“狂飙”模式,45天热销10.08亿。以万科翡翠东第为例,2022年全年销售超12亿,但在2023年开年的1、2月淡季,累计销售额就达到了3.8亿,实现了开年红。此外,龙湖天钜售楼处置业也向记者表示:“开春以来,近4周的门店到访量环比之前提升了近60%,成交量提升了40%。近一个月的表现情况都很好。”

  与此同时,太原二手房的热度同样出现回涨。太原市民郝先生为了接送就读九一小学的女儿方便一些,正打算出售自己的一套房产,他告诉记者:“本来没想这么快就卖房,和从事房产销售的好友谈了一下自己想法,他表示最近二手市场很好,现在来家里看房的人已经快赶上去年一年的总和了。”“进入2月以来,门店带客量明显回升。而且看房人的诚意也较以前表现明显。现在基本每天上下午都排满了预约。”位于建设路73号附近的我爱我家门店经纪人坦言。

  据我爱我家太原公司上个月二手房销售数据显示,我爱我家二手房成交均价为9781元每平米,涨幅约5.54%;2月成交量为634套,涨幅为244.57%;新增客户9490人,涨幅246.35%;2月带看次数为17582次,涨幅为238.57%;近七天带看量就达4811次。

  需要注意的是,虽然太原二手房市场火热度明显,但整体二手房价格并没有较大涨幅。相较于2020年最高15000元/平方米的价格,现在太原二手房成交价格在每平米万元上下徘徊。市场上的例外即是有“学区属性”的二手房,其价格不仅坚挺,而且还在上涨。比如说涨幅最大的二手房是坞城中路33所宿舍,涨幅高达43%,每平方米均价为31684元,这就是传说中对口知名初中、知名小学的“双学区”房。

  近期,省城楼市回暖的氛围明显,但业内人士也纷纷提醒,对于这样的现象还是不能过度理解。“目前太原各门店的确有逐步恢复的趋势,尤其是利率下降、首付降低的房贷利好政策,对实际成交量有积极推动作用。就2月份的表现来看,市场的确呈现复苏和回正迹象,但远没达到行业常规的‘热’度。”厚宏资产管理(太原分部)房产投资分析师文华表示,相比去年的“寒”,显出了眼下的“热”。

  “此前疫情积累了大量需求,近期进行了一个集中释放,真正的大批量有改善型需求的买家还没到来。”太原一位二手房销售中介告诉记者,2022年,长达半年处于淡季、封控闭店期。断断续续正常开店期间,也因楼盘降价、交房维权种种负面事件,让购房者处于观望状态,不愿轻易出手。分析师文华还表示:“现在整个楼市还在恢复阶段,2月份的数据也是对1月份情况的延伸,有之前较低基数的影响,3月份及以后的楼市表现还值得观望。”多位接受记者采访的业内人士称,今年1月正处春节成交淡季,大批多年未返乡、未出游的市民选择了异地过年,购房热情没有完全释放,2月的成交增量是由长达4至6个月客户积累而成就的,这些成交量若分摊到之前的4至6个月,远不能和旺市、旺季相比。

  朗润智业最新的一期3月数据(2023年第9周)似乎也印证这一点:2023年第9周数据显示:商品房成交套数环比下降18%,成交面积环比下降17%,成交金额环比下降17%。楼市回暖能否延续,还需时间的检验。就普通住宅情况而言,2023年第9周普通住宅市场供应面积7.26万平方米,环比下降3%,成交面积10.48万平方米,环比下降18%,成交均价11154元/平方米,环比基本持平。2023年普通住宅市场累计供应面积37.55万平方米,同比上涨20%,累计成交面积65.12万平方米,同比上涨41%,市场供求比为0.58。

  中指研究院市场研究总监陈文静认为,不同量级城市间分化情况或更加明显,核心一二线城市市场情绪修复节奏较快,多数三四线城市仍面临调整压力,市场或延续调整态势。“短期看,部分城市3月或出现小阳春行情,但市场回暖的持续更需要百姓置业信心和收入预期的恢复,整体仍需依赖宏观经济基本面的修复情况。”陈文静说。

  面对太原渐渐回暖的楼市,业内人士也发出预警,警惕某些“炒作”风气。无论是购房者还是业主,都应该保持审慎的态度,不能盲目听信中介人员的炒作话术,平稳的交易环境才更有利于市场健康发展。按照目前的房价波动来看,短期内难有大范围的起伏,核心还是按需买卖。

  部分地产中介告诉记者:现在的客户对能否按期交付、如期交房问得最多。由此可见,相比新建住宅,目前太原市场二手房和现房更受欢迎。记者解到,太原目前仍有多处楼盘属于逾期未交付状态。很多“患有旧疾”的楼盘依然处于停工的现象,这说明有些开发商的资金问题并没有得到全面的解决。

  一位四处选房多年的市民郭建成先生说:“省城环线新盘鳞次栉比,但地段合适、价格稳健、工程进展顺利、有学区、配套不错的项目却不好找。尤其是建设进度都没有达到2/3的楼盘,看都懒得看,担心项目停工延期。”郭先生称,许多“红盘”开盘前营销红红火火,开盘之后各种负面信息不断,配建学校生变、施工品质不佳、财务状况暗藏隐患……正因如此,省城多达200个项目的销售状况差别巨大,口碑良好的楼盘寻价、看盘、买房的市民络绎不绝,而已经爆出严重问题的楼盘依然门可罗雀,全城楼市仍处于一个局部回暖的状态。对于刚需们来说一定要用“火眼金睛”去甄别,千万不要被网上热传的各类推广信息所蒙蔽了。

  针对楼市升温之后,可能出现的购房交易风险,太原市房产局提醒广大市民,在房屋买卖、交易过程中,要强化风险意识和法律维权意识。

  购房人在购买新建商品房时,首先要认真查看所购楼盘现场信息公示是否齐全。主要包括“五证”,即:“国有土地使用证”或“不动产权证书”“建设用地规划许可证”“建设工程规划许可证”“建筑工程施工许可证”“商品房预售许可证”和商品房合同模板、预售资金监管信息,还要特别注意查看所购房屋楼栋号是否在预售许可范围内。

  在交纳房款时,应认真核验所购买房屋对应的“商品房预售许可证”,将定金、预付款,一次性全部付清的房款、分期付款、按揭等所有款项直接存入对应的资金监管账户,不得存入开发企业其他账户。如果发现开发企业要求将购房款存入非监管账户,购房人可向太原市房产管理局投诉举报。

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