深圳房价下跌成交量暴跌70%刚需的机会来了

　　这是社科院财经战略研究院住房大数据项目组公布的10月份中国核心城市房价数据环比变动情况本站

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　　，比去年同期的10594套减少了超过70%，这也说明深圳的楼市降温了，背后也说明深圳房价大涨的形势被遏制住了，深圳过去近一年时间采取的调控措施是卓有成效的。

　　去年房价涨幅最大的城市应该是深圳了，根据国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格情况，2020年深圳二手房价格上涨了14.1%，在70个城市中涨幅第一。

　　深圳的二手房价格在去年3月份就开始涨起来了，去年3月份环比上涨1.6%，4月到6月环比涨幅分别为1.7%、1.6%和1.9%，之后的涨幅逐渐收窄。

　　后面深圳的房价涨幅大幅放缓是和当时调控有关的，由于去年三月到6月房价涨势太猛，深圳于是去长沙取经了，回来后就出台了“八项”楼市调控政策，俗称“深八条”。

　　这八项措施效果非常显著，7月份房价环比涨幅就降至1.2%，此后数月逐渐降低，到12月已经降低至0.5%。

　　这八项措施主要有这么几个方面：第一、提高购房资格，将落户即可购房修改为落户3年并且连续36个月缴纳社保或者纳税才有购房资格；第二、提高首付比例，购房人家庭在深无房且无房贷记录的首付比例依然为30%，无房且有房贷记录的首付比例提高至50%，购买二套房的首付比例提高至70%。这套组合拳下来大大降低了购房的杠杆，增加了购房难度；第三、个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年；第四、房屋抵押合同通过房地产信息平台进行网签，买卖双方实际交易价、银行评估价、政府部门登记价真正实现“三价合一”。

　　这八条措施确实让深圳楼市降温了，但是这还不足以让深圳的房价下跌，2021年2月8日，深圳再出台调控措施，出台了二手房成交参考价格发布机制，也就是说二手房交易的成交价格要按照深圳官方出台的参考价格来成交。

　　这个政策当时受到了一些非议，但是确实有用，因为参考价格大概只有市场价格的70%，卖方自然是不会按照市场价格的70%去出售的，有其他方法将价格补回来，银行也是按照这个参考价格来的，这就相当于是变相的提高了首付的比例，进一步增加了购房的难度。而且当参考价格长期实施之后，“市场价格”慢慢地也就被“淡忘”了。

　　所以，这政策实施后深圳的房价降温非常明显，今年1月环比涨幅还高达1.7%，大有反弹的迹象，但是之后迅速放缓，4月份涨幅为零，5月份环比下跌了0.1%，这是2019年7月份以来的首次环比下跌。

　　现在深圳的房价是明显被按住了，如今房价下跌，成交量暴跌，已经说明深圳楼市大幅降温了，基本处于一种被“冻结”的状态。

　　当然深圳在年初的时候还严查了经营贷和消费贷流入楼市的情况，这些组合拳将杠杆大幅下降，如果这些政策能够持续，那么深圳的楼市会持续降温，房价甚至会持续下跌，然后迎来2017年之后北京和上海的走势，那就是横盘数年，直到下一次打破平衡的措施出台。

　　有人说深圳这些措施伤及了刚需，但是我认为这是有利于刚需的，因为如果深圳的房价放任不管，涨到天上去的结果就是会摔的很重，那个时候刚需接盘才是最危险的。现在楼市降温，大家都冷静一下，对刚需来说反而是一个机会，首付不够就慢慢攒钱吧，而且未来一两年的房价可能比现在还低一些，所以不用急。

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