沈阳,国家中心城市,不只是国家战略层面的压舱石!

Mark wiens

发布时间:2022-01-12

豪门前妻总裁别碰我

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沈阳,国家中心城市,不只是国家战略层面的压舱石!豪门前妻总裁别碰我

/ CHAPEAU/

前言

一元复始,做个复盘。这一年似乎坏消息多于好消息,无论是行业内还是行业外,大家都在顶风前行。多数时候,我们只能在糟糕和更糟糕之间选择糟糕,做一个更不坏的决定。

我们的复盘按照投资环境、销售状况和发展预判三个步骤,对沈阳行业生存状态做一些反思和展望。

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行业投资环境

首先放眼宏观。2021年,是坚持“房住不炒”第五年,这一年,集中供地、狙击学区房、房产税试点,新玩法一波接一波,年终,党中央用“良性循环”四个字给行业定向,明确房地产要讲循环。

按照2022年《政府工作报告》估算,全年地区生产总值在7000亿元左右,在二线城市中,沈阳经济体量和增速是不够体面的,行业缩水背景下,沈阳城市价值容易被忽视。

再看人口,七普结果显示,沈阳是个900万常住人口的城市了,尽管增速在全国不起眼,但是在高纬度地带难能可贵。沈阳大学教育程度人口占比增长7%,这种人口素质的优化,带来生产力质变,有望引发服务力量需。即人口流动呈现出从量变到质变,再带动量变的新型循环。

2021年沈阳经历三轮本土疫情冲击,一年来驰援黑龙江、吉林、内蒙古、福建、甘肃、河北、江苏、陕西。沈阳不但具有强悍的危机管控能力,充分展现了老大哥的责任担当,最关键的是稳住了经济社会发展底盘。

当然,沈阳不只是国家战略层面的压舱石。它需要有自己的内涵。2021年,沈阳发布“十四五”规划,明确“一枢纽四中心”目标:沈阳不是要做经济中心,不在量增上内卷,而要做国家级制造中心和科学中心。各区的规划中也明确了各自的历史使命:浑南建设国际化都市区,铁西发展成科技产业振兴领头羊。

十四五开局,沈阳就朝这些目标努力。前3季度,全市汽车制造业行业增加值占全市的48.7%,支撑传统工业增长;相继举办全球工业互联网大会和国际机器人大会,中心地位逐渐确立。

我们就是行走在这样的城市背景下:依靠稳定的城市环境,不硬拼经济,而是谋求高质量发展,用人才高素质推进人口新循环。

具体看一级市场。2021年,集中供地后,沈阳供求平衡被打破,预期总建筑面积同比减少37%;土地出让均价上浮14%,这意味着行业缩编在所难免,内卷更激烈,土地成本压力难免转嫁给购房者。各区贫富分化苗头加剧,规模区域中,皇姑、浑南地价远高于铁西、沈北。

回看地方政府供应策略,沈阳城镇化存在增长空间。但三次供地;三道红线搞得大家接不住,而哪里有城镇化,哪里就有房地产行业的生存空间,机会孕育在新循环里。

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行业销售状况

2021年沈阳商品房成交量价齐稳,房价连续高增长结束。全年供求比0.73,大幅压缩了库存,去化周期降至2年以内,这意味着,11月发生解限传闻不过是从业者们主观期待,并不没有政策方向调整的前提要件。

先看产品结构

几年来沈阳洋房和别墅成交均价显著增长,且洋房小幅领先别墅,但房价高,份额锁在15%很难突破。办公和公寓显著降价,没有好转迹象,办公比公寓下跌更多。

普通住宅中49%,洋房中67%是三房,三房是沈阳购房者的主要选择,也是开发商比较保险的选择,七普显示沈阳户均人口2.18,十年减少0.47,在沈阳做四房普遍谨慎。

考虑到出让土地平均容积率多年保持在1.9,建筑形态结构总体变化并不大。市场上高层和多层份额让给小高层,但小高层价格逼近多层。通过这种腾挪,发现新的利润增长点。

再看区位结构

二至三环份额减少,更具稀缺性,三至四环成为主赛道。皇姑等老城区实现了量价双增,新城区普遍缩量,其中浑南、于洪在2021年通过大幅让价实现正增长,这表明它们具有更好弹性——市场还是有需求的。

皇姑是老城发展模式的代表——建成区受北陵、沈飞等不可移动设施制约,首府新区概念出现后,万科、华润相继进入,沈飞如能顺利迁走,局面就打开了。今年皇姑地价直逼和平,房价增速放缓,利润空间收缩。慢慢地,沈阳五个老城区陆续进入迭代期,在夹缝中求生,借力城市更新谋发展。

浑南是新城发展模式的代表——借2013全运、2015市府搬迁东风,区域认知从“鬼城”翻身“都心”,已然有些虚荣:这么多年过去了,高规划、高品质限于全运新市府小范围,东湖、空港踟蹰不前。2021年,浑南地价下降明显,开发企业积极补仓,兜住了土地成交规模的颜面。受个别房企危机波及,浑南房价结束连年增长,购房者开始平视浑南,和其它新城区一样,还在基础建设以点带面的发展期。

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行业发展潜力

以史为鉴,我们比较了2018年和2021年土地价值,看沈阳各增长点和它们的增长力:新市府、道义和经开高价值栅格增多,平罗中价值栅格增多,满融和东沈河变化不大。

最后看行业何时可以走进良性循环?多数区域在2022年实现周期反转,铁西、沈河领先回暖,二季度皇姑、大东、浑南、沈北相继进入上升周期,但红利期短暂,和平、于洪、苏家屯在2023年开年完成下探筑底,迎来花开时刻。

◆来源|RHDS瑞弘达思◆|雨薇

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