洪灿哲：我们并不想来丽江弄一堆房子，卖完走人
很多人可能不知道，在我们每天接触大量视频、图书的时候，有这么一群人默默守护申请企业信箱,磁力神器,现货黄金正规,
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1982年出生在广东潮州的洪灿哲，身上已经有了多个标签：富力集团云南公司副董事长、云南省广东商会常务副会长、“2020中国地产经理人100强”……
他在富力集团落子云南的第二年，便将眼光放到了丽江：位于庆云路和玉锁路交界处的富力新天地，是他们在丽江做的第一个项目。
对比富力集团去年1300亿元的销售额，在丽江的项目只有100亩左右，实在不太像“中国房地产上市公司综合实力10强”企业的手笔。
问其缘由，洪灿哲说：“我们来丽江，就必须将眼光放在本地，丽江的市场不是特别大，所以暂不能碰被无数公司视为香饽饽的文旅地产，而必须克制，另辟蹊径。”
准确的说，洪灿哲并不是白手起家的商人，他是一名职业经理人。
与他对话，你会发现他有着和普通商人不一样的视角。
他能通过一个民宿的位置、面积，准确算出能够做出的房间数，并估算出一年销售额的大概比例；也能悄悄谈起，当年他经历过的地产界上百亿的收购“秘笈”；以及作为投资者的普通人，应该如何投资，怎么与追高杀跌的人性对抗。
当然，我们最想了解的，拥有全国视野的他，如何看丽江，如何看丽江地产，以及，未来丽江的可能性在哪里？
撰稿｜蹦哒、阿措
图片｜和珍浩（视频和部分图片由受访者提供）
编辑｜杨莉娜
1“在丽江做文旅地产，对大多数地产企业来说是个伪命题”
洪灿哲应该算地产界的一名老兵了。
因为大学学的是“土地管理”，这个年轻人在2006年一毕业就进入富力集团，赶上了富力的辉煌，也赶上了中国房地产行业一路高歌猛进的时代。从基层开始，他身边的同事来来去去，他却坚持在一个行业、一个公司深耕下去。
来丽江之前，好几个丽江文旅项目找过他，表达了合作的想法，但他都拒绝了。理由很简单，文旅可能让企业功成名就，也可能让一个企业一夜回到解放前。所以，做之前要对市场的情况、城市发展的本质、你的客户究竟在哪里，这几个要素都要好好分析。
在他看来，中国的文旅地产项目发展15-20年左右，但能形成气候的屈指可数。而在旅游目的地做文旅，看似客户群众多，但现在的客户越来越精明，出来旅游度假宁愿花1000元住五星级酒店，也很少会去想着买一栋别墅。“毕竟，几百万的资金砸下去，并不能转动起来的时候，就变成真正的不动产了。”
真正的文旅地产，“地产”只是配角，“文旅”才是主角，要真正将“文旅”运营起来，有着非同寻常的难度。并不是他们做得不好，而是文旅地产项目的周期太长，回笼资金太慢，中间不可控因素太多，风险被无限放大，很容易出现烂尾；文旅项目如果没有灵魂，不懂运营，也是不长久的事情。
现在热议的康养项目也同样如此，是个伪命题。“因为融资政策不完善，中国其实没有真正的康养项目，很多康养项目只不过是打着康养的名号做地产罢了。假的东西始终不能维持长久，迟早会被人看透。”
更何况，从基础条件上说，丽江虽然有着蓝天白云，优质的空气，可它适合康养吗？海拔就决定了不适合在全国推广，而且丽江的医疗条件也是一个短板。“我们业内有一句话，会卖房子不等于会做文旅、做康养，所以要好好做我们擅长的事情。”
2“广州每一根倒下的烟囱，旁边都有富力的身影”
擅长的事情是什么？紧跟着城市的发展而发展，紧跟着城市的脉搏去更新，做出真正的好产品。这是富力集团发展的核心竞争力。
成立于1994年的富力地产，发家于广州旧改开始时期，也将“旧改新”做成了自己的招牌。最辉煌的时候，被称为地产界的“华南五虎之首”。圈子里流行着这样一句话：“广州每一根倒下的烟囱，旁边都有富力的身影”。
在广州 “退二进三”时期，富力就拆掉了几十根烟囱；而如今广州新的CBD珠江新城，被广州的士司机调侃为“富力新城”，因为每一条街上都会有富力的大楼，难以分清。
洪灿哲亲历了富力地产在这一期间“所向披靡”的时代，也参与过这样的“更新”。
他进入富力不久后即参与广州荔湾的一个厂区改造。彼时，广州政府正在推进“退二进三”，即把第二产业逐步退到郊区，在城区内引入第三产业。广州铜材厂、钢管厂、建材厂、锅炉厂等，为了解决这些企业在市区内的污染问题，洪灿哲跟着富力，帮着把它们搬到郊区，建厂房、建生产线、购置设备。
最麻烦的，还是安置职工，得一家一户地前去做工作。2006年，他负责游说广州天河区一职工宿舍楼重建，有一户人家起初不愿意搬，谈了很多次勉强搬了。新房建成后，这家人又迁回了富力在原址建起的新小区。现在，这户人家非常感谢洪灿哲，因为他们现在的房子已经涨到了13万一平，而隔壁一栋没有拆迁的旧楼，只有其一半的价格。
在他的眼中，这样的改造是城市更新的必然结果，对于市民来说，也能真真切切共享到的城市发展过程中的红利。
3“丽江的项目赚钱是不多的”
如今在丽江，他们也在走让“城市更新”的路子。只是和广州不同的是，不是拆迁厂房，而是品质更新。
在丽江当地人眼中，住房更新意味着买更大的别墅，拥有更多的院子。但如今动辄几百万的别墅，也并非每个丽江人都能买得起。
目前来看，虽然丽江有些楼盘的价格很高，但那并不能代表丽江真正的房价水平。“我们不想弄那昂贵的楼盘，如果丽江人消化不了，最终就只会变成豪华的无人之地。如果我们弄一堆房子，然后赚钱走人，留下一个没人住的空壳项目，那对丽江就是一个很坏的示范，对丽江民众改善生活品质毫无作用，也就失去我们建造它的初衷。”
所以，富力的项目从一开始就定位立足于本地，做丽江本地人能买得起、住得上的房子，做成改善丽江本地人的居住条件的洋房和叠拼，这是介于公寓和别墅之间的空白区域。它能让有刚需需求的市民找到自己喜欢的洋房，也能让买不起别墅却想有庭院的市民，有叠拼可选。
这样的定位也意味着会丧失掉丽江比较有购买力的一群客户。对此，洪灿哲坦言，“我们知道这样会失去一部分客户，但我们选择放弃，因为一个项目不可能把所有人都变成自己的客户。赚所有人的钱，那是不实际的。”“一个项目也不可能十全十美。我想过要建院子，但是一个项目里，又是洋房又是庭院又是公寓，那么购买的客户群体区别会很大，生活氛围很难彼此融入协调，容易产生很多矛盾。”
也正是这样的定位，“救了”这个项目一命。
2019年底，该项目推出不久，刚好遇上疫情。“如果定位成旅游产品，2020年前半年都少有游客来丽江，我们将会被拖得很惨。”反而，因为定位本地，刚一推出，就和丽江本地许多项目区别开始，“65%的客户来自丽江当地及周边区县，只有30%多的外地人，而这些外地人，基本上都是富力的粉丝，也跟着富力来到了丽江。”
4把丽江真正当成一个城市去经营
如果按照去年整个丽江地产市场大概50多亿规模来计算，和去年利润近100亿的富力地产相比，利润贡献率几乎可以忽略不计。
“我们为什么会到一个5线城市来做地产，它对于我们公司最大的效益不在于赚取利润，而在于品牌彰显，我们看中的是丽江这个大IP。”洪灿哲说：“丽江的项目赚钱是不多的，但在全世界知名的旅游城市树立品牌，让人们来了能知道‘哦，这里有富力！’让我们全国200万的业主来丽江看到，也有亲切感，这个是花几个亿都买不到的品牌营销。当然，我们也不会把项目做亏本了。”
现在随着市场的向好，富力每个月控制着销量，保持着项目的稳定输出，“因为盘太小了，不能一下卖完了就没了。我们的产品在丽江是非常的优质，我们也非常有信心，所以我们希望这个项目能在销售上，维持相当一段时间，能够在丽江持续久一点，可以让更多的消费者有机会来我们项目欣赏我们的产品。把更多更好的产品展示给丽江，给丽江的消费者带来不一样的住房感观，真正提高居住的品质，这才是我们富力来丽江最主要的目的！”
在洪灿哲看来，丽江地产的未来在哪里？丽江能给大型企业带来什么，反过来丽江的机会在哪里。
“丽江是个大IP，你进来其实是来蹭我流量的，要对进来的企业提高准入，不能什么散兵游勇都可以来。打个比方，不能100个凳子被10家企业占了，而是50~100个企业，一人坐1~2个凳子，这样丽江才能有更多的可能性。”
还有在丽江做生意的外来人或“新丽江人”，都是地产的机会。要符合城市地产的理念，不能全都去建院子，也不能把丽江只当做来旅游的地方，而是把丽江真正当成一个城市去经营，“我觉得，就算做不了流芳百世的项目，至少也要做一点值得让人回味的东西吧！”
记者手记
在采访的最后，我们问了几个和自己息息相关的问题：
比如，年轻人应该选择努力买房还是“躺平”？
让那些希望房价下跌的读者们失望了，在洪灿哲看来，“躺平”更像一种具有阿Q精神的自嘲，而奋斗和买房，依旧是如今社会的主题。
一方面，因为通货膨胀，房价上涨仍是趋势，只是高低快慢不同而已；
另一方面，这么多年，大家的居住环境从村里的瓦房，到七十年代的宿舍楼，再到八十年代的楼梯商品房。到现在，大家住电梯楼，别墅，人们对美好生活的向往和追求是不变的。所以，好位置，好设计，好环境，好物业的房子将永远不愁卖，永远高于同期水平。
可以对比的是，昆明这一两年出现的风潮是，南北通透动辄300平以上的大平层成为追捧对象。
奋斗不止，换房不止，选择与努力同样重要。
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