疫情之下的丽江房价：公寓别墅跌至低谷法拍房数量明显增加

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　　2022刚开年，20万名房主因弃房断供遭到四大银行起诉。大环境不好，法拍房也出现暴增。根据阿里拍卖平台数据，2017年，法拍房数量为9000套，到今年2月份，这个数字涨到了175万。短短五年时间，线上法拍房的数量增长了上百倍。

　　4月，六大银行发声，因疫情影响无法偿还房贷的可申请延期，并对相关问题做出回复。由此，房价、断供、房子法拍等系列问题持续引发网友关注。

　　与此同时，因旅游闻名于世的丽江，也因疫情影响房价跌至低谷。公寓别墅价格下跌，大批房产中介关门停业，原本炙手可热的庭院屡次降价依旧无人问津。

　　一位从事房地产交易近20年的人士无不感慨，丽江房价疯涨的时代已经过去。另一种观点是，冰点之下，也是购房最好的时机。

　　“2021年下半年，丽江的房产交易经历了前所未有的低谷。”丽江房网负责人表示，去年下半年仅交易了3、4套，对比往常1个月7、8套的售卖，简直是断崖式下跌。

　　回望过去，2017、2018、2019这三年，可以称之为丽江房价的“黄金时代”。随着旅游的发展、上调、二胎政策开放、棚户区改造换房、昆明到丽江动车的开通等一系列因素，到2019年底，丽江房价几乎被炒到了最高点。

　　“一路上涨，一天一个价”，疯狂的涨法让从业者都感到“害怕”。当时更为夸张的描述是：一套庭院一年涨了50万，购房者扛着火腿找开发商买房。

　　2020年疫情一来，房价逐渐回落。据负责人介绍，疫情爆发后的近半年，房子的交易量基本保持稳定，不少经历了租房窘迫的人转入购房大军，“哪怕是在外面，有房子的会想着至少我还有个落脚点，所以那段时间房子还好卖了一阵子。”

　　乐观的局面并未持续多久。2021年，房产交易陷入冰点，相关从业者也陷入前所未有的低谷。“有的房产中介经纪人离职转行，有的不得已辞职去跑外卖。”

　　该负责人表示，从2021年10月到今年2月，大批房产中介关门停业，“关了至少三分之一”。而那些还在坚持的中介，成交的数量也屈指可数。

　　今年3月份，交易量有所回升，市场短暂地活跃起来了，但火还没旺起来，4月份再次跌入低谷。据房产网安居客的数据，丽江4月新房均价9255元/㎡，二手房均价7780元/㎡，均有下跌。

　　一位业内人士表示，近几年不少人老房换新房，原本抢手的庭院大批降价售卖，有的老旧庭院降价幅度达到了20多万。像北郊、东界河等老旧小区的庭院，以前一套160万，现在130万就卖了。

　　东界河丽春巷的一套庭院，院子比较小，建筑面积大概110㎡左右，原本118万，在中介挂了很长时间却乏人问津，最后降价到88万才得以售出。

　　古城五一街振兴巷一套院子以前450万，现在388万卖，降了62万。同样是五一街，文生巷一套建筑面积为162㎡的庭院，此前150万都不愁买家，现在挂牌价格138万。

　　丽江房网负责人说到，古城房子一方面是因为收益问题，以前房租20万一年，现在10万有人就租，二是因为户口问题，古城里的房子仅限本地户口购买，等于提高了购买门槛，限制了不少购房者。

　　别墅的价格也面临同样的问题。该负责人表示，玉龙县一套三层豪华别墅，面积在180㎡左右，欧式装修，设计风格很受年轻人的青睐。此前售价198万，如今降价13万依旧没有卖掉。“之前我们都以为这样的房子是非常抢手的，现在降价卖不掉，估计还要再降。”

　　区位优势突出的小区公寓同样不好卖。位于庆云东路祥和商业广场附近的怡璟苑，其中一套130㎡公寓，2021年挂牌价格为105万，询价者寥寥无几，业主不得已把价格降到了90万。

　　按照房产交易的经验，该负责人表示“这个房子还得降，估计要到85万左右，可能成交价还会低一些，这也成了今年的一个现象。”

　　因为这两年的疫情，很多人收入受到严重影响，做旅游和经商的人群中不少面临还贷压力，急需资金，有人选择便宜卖房，急售房屋。“别墅低于市场价20-30万、公寓低于市场价5-10万，这种房子在市场上交易很快，但毕竟还是少数。”

　　该负责人认为，别墅公寓少数价格下跌给了老百姓一种误导，“就是房价跌了还会再跌，其实这是误区，因为现在已经是房价低谷，再低也难，开发商也让到底线了，如果你遇上了心仪的房子，选准了，贵一点其实都值得买下。”

　　丽江房网负责人表示，四年前，以往来网站登广告的很少，一方面是中介增加，成交的机会多，一方面是房价涨幅快，房子不愁卖。

　　但是今年哪怕挂了多家中介，成交的机会还是非常少，前来咨询广告的人就不断增加，“他们可能是其他中介都尝试了，还是卖不掉，只能去网络发布信息，寻找买家。”

　　据了解，前来登记二手房信息的人中有30-40%的人群需要急用钱，需要卖房周转资金。“有的是因为欠债急着卖房，但就是卖不掉。也有无论如何都不肯降价的客户，哪怕等到法院拍卖都不肯降价，我们也搞不明白。”

　　另外，像商铺和酒店等商业用房的买卖，受疫情影响市场低迷。“商铺投资回报率比较低，收益低无法还本，房东急用钱低价卖都卖不掉，像酒店式公寓的这种房子，现在没有游客，租又不好租，便宜卖都卖不掉。”

　　由于资金紧张，房地产开发商会流出少量的房子抵押给施工方，用以支付工程款。施工方为了及时收回资金和成本，会以低于市场价10-20万左右出售房屋。对于刚需置业者来说，这个价格与优惠幅度跟市场价相比相当诱人。但工抵房的数量少，一些工抵房要求全款支付，提高了购房门槛。

　　该负责人表示，尽管如此，工抵房还是吸引了很多购房者。就在不久前，束河古镇附近有一套工抵房，原价168万的独栋别墅，面积在137㎡，最后工程抵款138万，一出来就被客户抢购了。

　　一位业内人士表示，房屋所在的区位地段、楼层位置以及新旧程度、户型大小、结构好坏都会影响房子的交易价格，如果是急需还清债务，那么要做好住房价格低于市场10-20万的心理准备。

　　对于当下的房价，他认为公寓6000-8000元/㎡，别墅在8000-12000元/㎡，都是属于正常价格范围。丽江房价疯长的时代已经过去，现阶段房价趋于平稳，但高品质的房子依然会紧俏，未来或许会有一定涨幅，但涨幅空间不会太大。

　　“还是那句话，房子是拿来住的，不是拿来炒的，对于刚需来说，如果你需要买房或者换房，现在政策宽松，商业贷、公积金贷或者组合贷都行，时机也好，可以买，但一定要量力而行。”

　　据统计，2020年11月至今，单是古城区人民法院线上挂拍的房屋数量就达到了99件，其中房产73套，包括33套公寓，20套别墅庭院，以及20套商铺。单件挂拍最高金额达到1800万，成交最高金额达到1198万。

　　其中，位于雪山路香江花园一期的一套295㎡庭院起拍价280万，引发7000多人围观，600多次竞价，成为竞拍次数最多的法拍房。目前，该套房屋一拍结束，当前价格为322万。

　　而位于庆云路祥和顺天锦苑A区一套面积262㎡的别墅，起拍价为133万，引发12000多人围观，17人报名参与，190多次竞价，目前价格涨到了190万。同样位于祥和顺天，锦苑B区一栋面积295㎡别墅市场价为280万，引发了370多次竞价，最终却以246万成交。

　　据古城区法院执行局工作人员介绍，从不动产的角度来看，疫情这两年进入拍卖的量是增加了，反映在挂拍的总金额有增幅，但成交的总金额是下降的。

　　打个比方，2019年以前，挂拍的总金额在1个亿，成交的总金额为4000万，2019年之后，也就是疫情之后，挂拍的总金额为1.3个亿，但成交的总金额却只有2000万。

　　数据从侧面反映出一个问题，即经济纠纷的案件增多了，但社会大众的购买力在下降。值得注意的是，近两年法拍房的类型中商铺数量在不断增加，而成交量同样也在下降。

　　法拍房的来源有很多，包括商业纠纷、民间借贷纠纷、金融犯罪、司法没收等，因住房按揭断供而产生的法拍房只是其中一部分。

　　该工作人员表示，房子进入法拍需要经过多重程序。拍卖前，房屋需要通过专业评估机构来评估，确定起拍价。“如果一个房子的评估价格为100万，那一拍可以降价最高30%拍卖，我们会在这个幅度内进行调整或者原价拍卖，这个需要根据案件的具体情况来定起拍价。”

　　进入法拍环节，通常一拍会有30天公示期，报名成功的人可以出价，开拍时间是24小时，价高者得。如果标的物一拍没有成交会进入二拍，合议庭会根据一拍的流拍价，最高不超过20%以内进行降价再拍卖。

　　二拍公示时间是15天，也是24小时开拍。如果二拍也没有人拍，房子就会进入60天变卖期，随时都可以出价。一旦有人出价，将进入24小时倒计时，最终确定买受人。如果还是没有拍卖成功，就会向执行人申请以物抵债来处理。

　　如果拍卖过程中一旦出现买受人，法院将出具产权过户的相应文书，当事人拿着这些文书就可以去办理产权过户登记手续。

　　“法拍房不存在价格偏低的问题，因为房子的价格最终由市场决定，在法院这里最直观的就是有没有人买。那法拍是在网上，覆盖的范围很广，全国各地的人都可以看到，关注的人很多，如果这个房子挂100万但是没有人来买，说明这个价格在市场看来是偏高的，所以市场主体不接受这个价格。假如100万的房子降价到70万，有几个人来抢，最终120万成交，那120万就是这个房子的市场价格。大家都可以来出价，更能体现公平公正。而民间的单方交易没有这么多的竞争，所以不能单纯的认为法拍房就是低价，它既不高也不低，并且很客观地反映了房子的市场价格。”

　　另外，法拍房的瑕疵公开透明，包括产权、房源信息等披露较为充分，给了买家更多的知情权。同时，法拍房有国家强制力作为后盾，能够保障交易的安全和顺利进行。

　　该工作人员提醒，如果对法拍房感兴趣，一定要仔细阅读拍卖公告，包括瑕疵和需要注意的问题，如果你不能接受这些瑕疵，最好不要进到拍卖过程。因为一旦拍卖你又悔拍，保证金是不退的，还会产生一定的法律风险。

　　最后，从个人的角度来说，逾期甚至断供，对个人征信都会产生深远影响，但凡有一丝机会，都不要轻言放弃。因为已经有无数案例告诉我们，房子若是走上法拍程序，不仅是个人的信用破产，可能还会出现房子没了还倒欠银行钱的情况。

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