2022年下半年楼市十大预测!

Mark wiens

发布时间:2022-10-31

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  2022年上半年,是有史以来楼市惨烈的时期。各项指标开创新低、房企暴雷不胜枚举、各城库存泰山压顶、百姓普遍看衰后市。

  每次熊市来临,都是墙倒众人推,期盼泡沫破裂、房价大跌,唯恐楼市不乱。只有高层次次救楼市于水火之中,然后房价扶摇直上。

  没错,现在拐点又来了。熊市即将结束,牛市何时到来?下文是我对2022年下半年楼市的十大预测,看完你会豁然开朗。

  国家统计局公布的5月份数据如下:全国销售商品房10970万平方米和10548亿元,分别环比4月上涨26%和30%;土地购置面积和土地成交价款分别为623万平方米和434亿元,环比4月分别上涨46%和53%;房地产开发投资额为12980亿元,环比4月上涨14%;房企到位资金11882亿元,环比4月上涨15%。

  5月各项房地产数据环比4月全部上涨,结束了从去年四季度开始的连续下跌。毫无疑问,房地产已经触底。

  大尺度的刺激政策之下,很多城市都开始燥热起来。全国范围来讲,目前楼市有明显热度的有如下几个城市:东莞二手房成交量连续4个月上涨;苏州、佛山限购松绑后,新房、二手房成交量明显上涨;成都从去年11月开始,二手房成交量持续高位运行至今,热度不减;杭州5月17日二手房限购放松后一个月,二手房成交量直接翻倍,但仍处低位;合肥5月10日放松调控后一个月,新房、二手房成交量都上涨5成左右;青岛6月初再次放松限购后,新房、二手房成交量大幅上涨,后续有待观察。

  我6月27日发布在柯视角的原创《》中说的很明确:“虽然5月各项数据已经触底,但是同比去年还是下跌状态,所以,政策面还会继续发力、继续宽松、继续刺激,直到成交量和房价都明显上涨”。

  就在我发文做出此判断后的第二天,万科董事长郁亮在6月28日股东大会上也表示:“从短期来看,市场已经触底,但是恢复是个缓慢温和的过程”。

  为啥是“U”而不是“V”?因为这轮房地产熊市太惨烈,各项数据都是创记录的负增长。暴雷房企数量史无前例的多,所有房企在去年的三道红线两道红线强力去杠杆中都是元气大伤,包括央企、国企和民企,不敢拿地不敢建房。2022年的疫情持续时间更长,波及范围更广,对经济的伤害更大,对百姓收入的减少更甚。居民部门的杠杆率已经创新高,立刻再加杠杆有难度。美国等发达国家开始疯狂加息,抑制我国货币放水的规模。此外,重要的一点是,这次对房地产打击太重,扭转百姓的悲观预期不是一朝一夕。

  所以,虽然楼市已经见底,但是绝对不会出现2020年那样的“V”型快速反弹,而是会在底部持续相当一段时间,蓄势待发“U”型回暖。

  回暖形态不同,但可以断定的一点是:一线、强二线房价已经到底,绝不会再跌,至于啥时候开涨,要看政策力度了。

  6月27日,央行官网公布了央行行长易纲接受专访时的全文,他明确:“今年以来,受疫情和外部冲击等影响,中国经济面临一定下行压力。货币政策将继续从总量上发力以支持经济复苏”。

  由于中美经济周期相悖,导致我们货币放水空间狭窄,但是2022年下半年,我国至少还有一次全面降准和5年期LPR降息。

  2022年1月20日5年期LPR从4.65%降至4.60%,5月20日继续从4.60%降至4.45%。目前央行规定首套房贷利率下限是4.25%,这个利率已经是历史值,所以再多次大幅下调的可能性很小。

  随着郑州土拍于6月22日结束,今年22城首轮集中土拍正式收官。虽然各地已经绞尽脑汁降低土拍门槛、增加房企利润、推出优质地块,但土拍结果还是断崖下跌。

  据克而瑞数据显示,今年22城首轮集中供地共成交地块296幅,总出让金近5000亿元,较去年首拍大跌50%,成交面积不及去年首拍的40%。在今年首轮集中供地的22个城市中,有16个城市首拍溢价率不到5%,有14个城市遭遇流拍,其中天津流拍率,达到83%,而沈阳、济南、长春等地供地热度非常低。

  完全可以预见,今年下半年各地第二、第三批次的土拍热度会逐步走高,年底时,部分城市还会再次诞生地王。

  一、疫情之后,根本没有出现集中逃离上海的局面,反而是大批的毕业生和来上海的就业者直接推高了上海的租金,租房市场一房难求。如果非要说逃离的话,那就是上海人去三亚旅游把飞机都挤爆了。二、疫情后的整个6月份,上海新房热度非常高,二手房成交量直接追平封控前的3月份,达到1.3万套,要知道,6月前半个月其实很多小区和很多家庭还是不太愿意接待看房客的,在这种谨慎操作下,新房、二手房的成交量已经属于大幅反弹了。接下来的7月份上海二手房成交量超过

  三、我在4月15日的原创中已经断定:上海一定会放松调控。结果,解封前一天的5月29日上海就急不可待的发布了50条救市政策,明确提出要:一、完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求;二、全面落实各类人才计划和政策,优化人才直接、居转户、购房等条件。目前第二条优化人才已经兑现。上海6月28号发布的《关于做好2022年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业工作的通知》大幅放宽了条件:上海所有高校和研究所的应届硕士可以直接上海,不用打分;上海15所双一流高校的应届本科毕业生,在五大新城和宝山金山工作,也可以直接上海,不用打分。这两条政策可以直接为上海引进10万个接盘侠,创造10万张房票。

  接下来条:“完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求”也一定会兑现的。首套二套太高,是目前抑制上海楼市的杀器,降低势在必行,比如提高普通住房标准,比如三价就低放松。当然公积金、税费和限购的松绑也是很有可能的。

  就在上海大幅降低门槛的前一天6月27日,杭州也发布了《全日制本科和硕士学历人才政策》,明确毕业两年内的全日制本科、硕士学历、2017年后录取的非全日制研究生,可享受“先再就业”。

  现在各个城市对大学生和投资客都是虎视眈眈,犹如饿虎扑食一般。说白了,就是抢人抢钱,因为年轻人和资本是有限的,不可能阳光普照,哪里抢的多哪里才有前途。上海贵为一线都下场抢人了,城市更不可能坐以待毙。

  2022年下半年,全国会再次掀起一股抢人才和抢投资客的,符合条件的赶紧,有资金的赶紧买房。这个窗口期不会太长。

  上海的门槛已经大幅降低了,南京、武汉、合肥外地人只需一次性补缴6个月社保就可以买房了,7月2日证实,西安二手房成交参考价已经实质性取消,中介平台展示和银行按揭已经不看指导价了。

  但是今年下半年绝不会收紧调控,因为根基还不牢、经济还不稳、库存还没完。2023年年中之后,大概率会再次收紧调控。一线领头羊先调,二三线跟上。

  但是大家是否认真思考过,如果没有去年的三道红线、两道红线和二手房指导价,房价会如何呢?答案就是继续接着涨。

  其实,房价涨跌和一部分人收入减少完全没有必然直接的联系。从去年下半年开始的这轮房价下跌,完全是政策打压的结果。

  美国建国246年,房价涨了246年了,加拿大建国155年,房价涨了155年,发达国家几百年的历史,至今也没有把房地产抛下。为什么我国98房改后仅仅才24年的时间,房地产就要一蹶不振呢?

  其实,问题很简单,因为我们都太过渺小,蝼蚁之辈而已,没有选择的权利,更不可能改变历史进程,所以,我们能做的就是期盼祖国强盛,然后把身价性命与祖国高度绑定,除此之外,我们别无选择。试想一下,如果中国的大城市真的房价如葱的话,你还能有好日子过吗!

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