重磅!东莞楼市调控再升级!附详细解读

Mark wiens

发布时间:2022-12-06

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  今日(8月2日)凌晨,东莞市住房和城乡建设局对外发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》。

  莞八条:占位高于一切,东莞成全国全省房地产重点调控城市;调控的思路直指去年楼市热潮的四大因素:资金端、地市、供求、炒房;资金端按照中央思路,严查资金来源,禁止违规资金进入房地产领域;土地市场采用新型土地出让方式,限房价竞地价提品质,特别是提品质很到位,担心限房价竞地价会带来品质的下降,该政策暂没有出台细则,预计下半年将逐渐完善出台;供求调节方面本次不提增加住宅供应,因为提了也做不到,东莞的现实情况是供应短时间无法快速增加,因此仿效全国重点调控城市做法,采取摇号选房的方式,对热点楼盘针对性调控,除了摇号选房、积分排序选房,还将限售期从3年延长到5年;针对炒房方面,增值税由2年改为5年,房产证不满5年必须全额征收约5.6%的增值税,同时仿效深圳上海成都等城市的做法,实施二手房价格参考机制,引导商业银行按二手房成交指导价来提供按揭,这两个措施大幅增加二手房交易门槛,特别是买家大幅增加交易税费和首付,投资杠杆大幅降低,可以说,炒房只有死路一条;综上所述,去年楼市火热的四大因素都已经不复存在,资金密集型的市场关紧了资金的水龙头,土地市场在备案新规和新型土地出让方式下,房企只能理性拿地,降温是必然;供不应求的局面下半年趋向供过于求,甚至热点的网红盘也重点调控,说不定调控下这些楼盘还会供过于求;最后,炒房者真的慌了,不抛售只有死路一条,业主的预期也彻底扭转了,二手房市场估计进入寒冬了,二手房的高房价也将真正进入实质性的调整,希望不会出现暴跌吧。

  东莞新政是刚刚过去的7月“八部委”及局会议指示精神的及时响应,彰显政府调控房价的决心。1.这是一个全方位的政策文件,内容涉及广,影响面大,涵盖土地竞拍、住房限购、金融监管、税收调节、二手房市场、销售管理、住房保障等,不同程度进行了优化或收紧。2. 政策的指向性非常明确:“房住不炒”与“三稳”,支持合理住房需求,坚决打击投资投机过度需求,对于稳定房地产市场具有切实有效的作用,影响是积极的和深远的。3.对市场影响:土地市场或将有所降温,一方面竞拍规则的升级,一方面市场信心的影响;房企资金回笼压力增大,定价将趋于理性;购房者信心将受阻,购房意愿将受影响,部分购房者因政策升级而暂时失去购房资格,政策对于购房需求有抑制作用;对于销售市场,成交热度下降,转化率将减小,成交量回落大势所趋。受市场信心影响,房价预期也将进一步平稳,房价过快上涨势头会得到切实有效的控制。4.新政出现新动向,“摇号”写入政策内容,体现了“差别化”,热点项目成为试点,不排除后期市场变化,全面推广的可能性。“限房价”也是政策新动向,将地价与房价的联动机制发挥至极致,房价预期受到关键性的因素的制约,对于稳房价是重要举措。

  东莞这是政策,逻辑很像,上海这些城市调控的主动性在增强,不断的查补政策的一些漏洞,我认为这个都是很关键的,体现了调控的一个主动性。当然就是说对于东莞这个政策也能看出来非常全面,作用非常全面,主要体现在几个方面,第一政策比较多,涉及到限购、限售以及其他的稳定价的一些政策。第二个政策比较细,即便是限购里面对一些个体工商户等等堵上漏洞,这些都是有助于规范当地的一些购房。

  总体上来讲就是说东莞的这次政策应该说还是比较务实的,进一步打击的一些炒房炒作,真正促进市场的一个稳定,尤其是很受关注的二手房参考价,它其实调控也有几波,以前是一个价格要公示,但是没有叫参考价指导价。这次提出了参考价指导价,使得这种改革的城市数量更多,这一点都具有非常好的导向。

  首先,副总理在7月22日对楼市调控作出最新指示时要求,要高度重视房地产工作中的新情况新问题,城市政府要切实落实主体责任,不断完善和用好政策工具箱。

  按照“一城一策”的新要求,列入住建部重点监测的城市,房地产调控工作由住房和城乡建设部和有关省级政府共同督办。因此,东莞此次调控政策中,“地价-房价”联动,实行以“限房价、控地价、提品质”为主导的新型土地出让方式,加强房地产金融管理等,都是落实省厅及上级指示。

  一是去年以来东莞出让了一部分高价地,这部分地块在今年下半年可能会形成新房供应,有可能会惯性推高新房的价格。比如,根据东莞乐居统计,预计8-12月供应增多,有预计50个纯新楼盘入市,其中多个高地价项目;6月东新房洋房网签4883套,比5月上涨38%,均价为 26937元/㎡,环比上涨8.6%。

  二是近期东莞开始增加用地,但部分区域出让的地块价格比较好,可能会进一步推高市场对房价上涨的预期。而且,东莞新房库存比较低,开发商补库存的动力比较大,而终此报价的模式下,更增加了开发商抢地的动力,迫切需要新的调控政策。

  一是将增值税免征期从两年调整到了五年,这是热点城市的普遍做法,也是为了打击炒房客,鼓励刚需买房的重要举措。热点楼盘(登记购房人数明显大于推盘量)的限售期限由取得不动产权证后3年延长到5年,目的与上面是相同的。

  二是补上政策的漏洞。法拍房纳入限购,暂停向个体工商户销售商品住房。前一个政策也是重点城市普遍采取的;后一个政策是针对东莞个体工商户比较多、民企数量多,可能会存在政策漏洞采取的措施。

  三是加强商品住房销售监管。未来加强新房限价的情况下,新房摇号将是普遍现象。建立购房意向登记系统,将商品住房认购环节纳入监管范围,这条政策是学习深圳的经验,目的是为了杜绝倒卖房号,炒作房价。

  四是建立二手房成交指导价制度。这是热点城市,未来普遍会实施的政策。东莞楼市将会逐渐过渡到存量房为主的时代,管控做二手房价格才能让庆芳调控落地。目前迹象显示,热点片区的二手房价格已经有了抬升的趋势。东莞的二手房指导价将会学习深圳的做法,热点片区通过指导价,控制虚高发布价格,控制银行杠杆。

  一是,东莞此次调控政策完善,既具有堵上政策漏洞的举措,又有针对可能出现的新情况、新问题而对政策进行前瞻性的储备和实施

  二是,库存低、土地价格高、土地市场热、市场预期不稳、开发商看好、深圳需求外溢,这是东莞楼市调控面临的最大压力。由于城市开发强度高,新增供地少,东莞增加供应的难度比较大,需要在需求端调控和保障房建设上下功夫。这次的政策既有需求端的,也有供给测改革的。

  三是,此次政策的针对性比较强,做到了精细化调控、精准调控,但楼市基本矛盾没有得到解决的情况下,需求端的管控并不能撑起长效机制,必须要在供给端做文章。首先是土地供给端要将房价地价联动做到实处,控制住地价上涨,房价就稳了。其实是资金端的管控,深圳外溢需求很多是投资需求,资金应该得到穿透式监管,这对本地金融监管和房地产监管的协同是一个挑战。再次,需求端管住的同时,供给端的保障性租赁住房和人才住房要尽快增加、分流需求。最后,市场秩序整顿此次东莞提出的整治方面较多,包括开发商、购房市场,也有中介层面。不久前,国家已经提出了明确的政策文件,东莞要在这方面形成常态化的机制、形成长效机制。

  四是,自去年八月份以来,东莞出台了多个调控文件,调控的主动性、持续性、主观能动性很明显,“一城一策”开始落地。如果去年以来的各项政策能够真正落地,特别是能管控出土地和资金,让源头的成本能够降下来,进而稳定住预期,楼市降温在情理之中。

  总之,从城市经济体量、人口规模、经济版图地位、产业结构来看,东莞作为新一线城市的地位在不断夯实。在楼市调控上,应该向一线城市,做到精细化、精准性、前瞻性。从近期的调控政策来看,东莞再慢慢做到这一点。

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