2023年关于深圳楼市的5大预判!

Mark wiens

发布时间:2023-03-05

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  这一年,全国出了超1000多条宽松救市政策,效果不尽人意。这一年,全国各大城市房价集体缩水,个别项目价格“腰斩”。这一年,我们经历一轮轮反反复复的疫情,最后一个月集体进“ 圈”。不管好与坏,总之,2022年即将要过去了。说回我们扎根的深圳。作为亲历者,我见证了很多艰难时刻。新房打折卖不动,二手房甩卖无人问。倒不是大家不看好深圳了,而是信心太差了,需求还在,但不急迫。年底两个月,上面出了不少挺楼市举措,我们看到全面放开,看到金融16条,看到四箭齐发,看到再提房地产是支柱行业……大家对政策的态度,像极了 了的心态。刚开始觉得,嗯,利好来了,活过来了。到了晚上,冷静下来想想,光嘴嗨有啥用,又不来点实际的。

  信号是好信号,但折腾了一年的市场、折腾了一年的老百姓,没那么快缓过来,要时间。具体到大湾区,佛山放开限购,东莞取消限购。深圳、广州,毕竟是一线城市,调控政策牵一发动全身,不敢贸然有大尺度放松。老三老四,没那么多包袱,扒开限购的束缚,说明啥?真熬不下去了。成交跟不上,地也不好卖,财政缺口大窟窿。我们写文章、做直播,一直跟大家强调,政策底不等于市场底,做决策要尽可能理性判断。如果觉得把握不准,欢迎找大象咨询。基于近期高层的重要讲话,明年的重点是发展经济搞钱,扩大内需,提振消费。什么是内需?房地产就是最大的内需。房地产是国民经济的支柱,说白了我们撑经济的柱子太少了,所以房地产这根柱子不能倒不能拉垮。搞钱要紧。我们对明年深圳楼市有几点预判:

  预判1:2023年的主旋律——止跌、回暖根据克而瑞的预估,2022年全年新建商品房销售面积和金额分别为13.6亿平方米和13.3万亿元,同比分别下降24%及27%。

  13万亿的市场,相当于美国的二分之一,日本的十分之一。虽然不及18万亿的巅峰,房地产仍然是中国最大、最重要的行业之一,未来充满着无限的希望。市场有周期,有波动,是正常的,符合经济发展规律。2023年楼市一定好过2022年,止跌,回暖,将是主旋律。至于具体时间表,明年上半年——止跌,明年下半年——回暖。这里说的,止跌,回暖,不等于触底反弹,不要心存幻想,还会再次上演2019-2020年的“狂热行情”。

  预判2:市场分化深度加剧,别幻想普涨行情明年的市场,一定会是深度分化的市场,不存在普涨行情。

  普涨行情的基本面没有。核心地段、核心资产,在这一轮行情会率先起势。但要注意,行情不会像涟漪一样,一圈圈往外延续、传导。局部兴起,然后很快戛然而止。有一种想法很危险,最近有人问,明年深圳起来了惠州、中山,是不是日子就好过一些了?千万别幻想,深圳行情起来了,会带动周边的惠州、中山跟着一块涨。纯自住,没什么好说的,怕就怕头很铁的,寄希望买了会涨,奔着投资去的。

  远的不说,就说近的,佛山、东莞。广州偏一点的区,像花都、从化、增城没限购。深圳会不会松,这是很多人关心的问题。实际上,虽然没有所谓的喊话松绑,其实松绑限购已经在执行。前段时间,我们写过文章分析,深圳首个住宅新盘放开限购,不需要名额就能买。单身公寓的地块性质,白纸黑字写的居住用地,既然这个口子已经撕开了,难道不考虑其他单身公寓的感受?如果说,担心商品住宅放开限购,会引发楼市地震。那么,放开像单身公寓这类“小众”的,影响有限,还能激活存量交易,释放改善换房需求。这里,不妨再大胆预判,成交量一直不温不火的东部,限购意义不大,还有必要盖着这层“遮羞布”吗?

  预判4:参考价松动,按成交价或评估价放款这不是空穴来风,最近广州已经有几家银行,办理二手房不看指导价,而是以成交价或者评估价,看哪个更低,作为放款依据。

  广州二手房参考价是2021年8月31日公布的,一个月前,银行个贷经理还表示,严格执行二手房交易参考价。比如说,这套房子,指导价是200万,评估价是205万,成交价是210万。那么银行放款额度最多就是205万的七成。有人可能会说,深圳不是有很多二手房成交价比指导价还低吗?实际上,我们在新闻上看到的只是个案,这类个案通过媒体的聚焦报道,很容易被放大。在西部板块高出指导价的房源,仍然是主流。说什么不重要,看他做了什么。官方有没有发不重要,重要的是银行会不会按实际成交价或者评估价放款。买房,大多数人都要东拼西凑借钱,能问银行多贷一点,减轻一些压力,难道不好嘛?

  预判5:新盘折扣缩小,二手笋盘减少撇开大环境不说,今年对刚需、改善、顶豪买家来说,确实是利好年。

  买新房,折扣多,折扣力度大。以前根本不愁客户的前海,新盘都在打折,关键是折扣力度很带劲。俗话说,买的没有卖的精。市场稍微出现回暖苗头,开发商迅速调整营销策略,收回折扣,要么折扣力度缩小,要么限制时间多。买二手房,笋盘房源多,议价空间大。业主着急卖房的,砍价砍个几十万,甚至上百万,都有得谈。这种情况预计会持续到明年一季度,最晚到明年二季度。一旦利好被市场充分消化后,开发商、业主可就支楞起来了。以上,就是我们对2023年深圳楼市的5个预判,希望计划明年买房的朋友,一切顺利。

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