沈阳10万套二手房“不满五”,“满五”房源减一半,此局咋破?

Mark wiens

发布时间:2021-01-28

五一小长假,热点城市机票、景区门票相继告急…… 面对诸多不确定因素,很多人将目光聚焦到沈阳及沈阳周边区域。有清明小长假的经验,一些人更是担心出现高速堵车、进不去各大景点的风险,被两个黑人玩得站不起来了

沈阳10万套二手房“不满五”,“满五”房源减一半,此局咋破?被两个黑人玩得站不起来了

今年年初,贝壳网发布最新数据显示,全国2020年二手房在售房源,最多的十大小区中,沈阳有三个小区上榜,分别是: 沈北道义的碧桂园太阳城、苏家屯会展中心的奥园国际城和华府丹郡,这其中碧桂园太阳城排名全国第一,在售二手房1049套。

一时间,“沈阳二手房”成了热搜词。事实上,2020年以来,关于沈阳二手房挂牌量高的新闻一直存在,灼见也曾以《 沈二手房库存14万套意味着什么?“退潮”之后,谁成了“韭菜”? 》进行过报道,其中各种原因不再赘述。

说下当下的情况,截至1月24日,沈阳市共有11.6万套住宅在线挂牌出售。有数据显示,过去的三个月时间,沈阳大约成交4334套房子,如果按照这个速度, 沈阳现有二手房需要6年左右时间全部卖完。价格方面,目前沈阳二手住宅平均挂牌价已突破1.2万元,均价上涨了0.25%。

那么,沈阳二手房市场的现实情况如何,未来是否好消化,谁来消化,我们还能不能买二手房?

首先,我们来看国家统计局最新发布的70城房价涨幅数据,其中沈阳排名第八,而这正是根据二手房市场反馈出的数据。可见,沈阳的城市基本面是向好的。但这其中值得注意的点是,沈阳成交的是什么样的房源,而房价涨幅是根据成交房源的价格进行的调查,答案显而易见,学区房和较好的次新房,如此,涨幅名列前茅也就不言而喻了。

第二,沈阳现有二手房又是什么状态?这就要结合2020年沈阳出台的“满五”政策来谈。目前,沈阳在线挂牌出售的二手住宅中,“满五”房源数量仅有1.45万套,占比12.48%,较新政落地前减少了一半。那么,如果除去这些“满五”的房源,沈阳线上还有近10万套房源不满五。

这意味着什么?此前火勺曾采访中介工作人员,其一,会有一部分未满五的房源暂缓进入市场;其二,会有一部分房主自行承担这部分费用(于卖房而言,相当于降价,于买房而言,成交费用不变);其三,卖方抬高价格,转移成本,让买方承担。市场上,选择第三种的卖方居多。

目前,火勺了解到,“新政”实施近五个月以来,“满五”房源成交比例还是很高的。截至目前,沈阳二手房新增挂牌房源三千余套,但总挂牌数却下降了三千余套,这期间六千余套的差额。而据中介的朋友描述,真实成交数据估计也就在千余套左右。如此,不难判断,其余的四五千套房源在未成交的情况“悄悄”下线了。

第三,沈阳各区二手房出售情况对比。

根据诸葛找房数据显示, 沈阳二手房挂牌量较高的三个区是铁西区、浑南区、于洪区。挂牌价方面,除和平区、浑南区、大东区以外,其他各区都有一定程度的涨幅,其中涨幅最大的是沈河区。根据最新一周的数据显示,除沈河区与沈北新区外,其他各区二手住宅挂牌量均有不同程度下降,其中于洪区下降幅度较大。

最后,我们再来看未来二手房“流向”到底在哪?其一,学区房一定还是“刚需”,随着“三校指标到校”、“取消小升初”等政策落地,学区房成为家长的不二之选,因此可以判断热门区域的主校覆盖的住宅一定还是成交宠儿;

其二,改善型需求,随着城市外延,主城区的土地稀缺,房源越来越少,根据数据统计未来有六成房源都在三至四环外,因此主城区次新房将成为一部分人的改善之选,毕竟这样的地段未来会越来越少了;

其三,刚需购房,根据统计,沈阳2020年有一半的房子被外地人买走,诚然这其中以新房为主,但随着沈阳不断发展以及“落户政策”、“购房福利升级”等吸引人才政策的落定,也将吸纳更多人来沈阳,进而有了更大的市场需求,而这其中较好地段的二手房也会迎来较大的市场需求。

综上,沈阳城市基本面还是不断向上的,但未来还需要吸纳更多人才进入沈阳,才能在改善大潮下,让二手房、新房市场都保持良好流动性,进而推动城市更迭。

来源:楼市灼见

|大伟

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