老城不敌新区发展？2021拿什么挽回购房者的心？

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皇姑常住人口持续流失，老城不敌新区发展，2021拿什么挽回购房者的心？皇姑区主城区傍晚居住区亮灯情况

日前，沈阳两轮核酸检测，让人们开始重新聚焦各区的实际居住人口，让人大跌眼镜的是，此前人口密度第一大区，参与核酸检测人口竟然不足百万，甚至连号称“鬼城”的浑南都不如，人们，真的在“逃离皇姑”吗？

• 常住皇姑仅72万人？这和“体感”不一样啊！

根据公开资料，第一轮核酸检测数据中，沈阳累计采样736.22万人，完成检测736.22万人，其中铁西区125.21万人，皇姑区72.72万人（阳性1人），于洪区104.11万人，66.82万人，沈河区67.62万人，大东区69.89万人，浑南区73.09万人，沈北新区54.90万人，苏家屯区48.45万人。

辽中区、新民市、法库县、康平县城市街道、社区登记人口核酸检测，累计完成核酸检测53.41万人。

从这一组数据来看，铁西、于洪以“百万众”，成为当之无愧的人口大区，而最让人意外的，就是户籍人口超过80万的皇姑区了。从户籍人口来看，位居第二的皇姑区，实际居住人口竟然险些不足70万？这歌结果，是不是与人们“体感”有着很大不同？

在人们的感觉中，皇姑可能是沈阳最为拥挤的城区之一，每天早晚高峰我们能记住的只有一个“堵”字，密密麻麻的居住区，更是给人一种“睡城”的印象，但数据却给我们呈现出了一个完全不同的世界。

事实上，出现这中“认知偏差”实际上也是在情理之中的。

皇姑作为传统老城，大部分区域均在老城区，由于发展较早，因此主城内老旧小区较多，交通路网又十分狭窄，虽然看上去楼多，但实际居住的户数十分有限，而这些纵横交错的老旧小区也严重限制了皇姑区交通路网的发展建设，道路狭窄逼仄加上常年施工，“堵、慢、乱”的现象自然难以完全消除。

宜居环境下降，高品质楼盘迟迟无法“进城”，人们的改善需求自然外溢到了北皇姑、首府新区等新兴板块，甚至逐步外溢到了其他城区，这也是为什么，皇姑区实际居住人口要低于户籍人口的关键原因之一。

实际上，皇姑区早已发现了这一系列问题，并针对现状逐步调整了建设规划。近几年，区域发展重心北移，北皇姑、首府新区等新兴板块迅速发展，在产城融合建设等新的规划建设理念指引下，北皇姑、首府新区等板块在很大程度上改善了这些问题，并迸发了新的价值，2020年，北皇姑土地价值再创新高，区域新房销售成为周边三大热门板块的“热度核心”，这都是皇姑区创新改革的建设成果。

但是，虽然新兴板块发展喜人，但是老城区的都市更新问题仍然不容忽视。2020年，皇姑区一环内有多宗地块陆续出让，旭辉、宝地等房企的加入，也为老城迭代带来了很大新的希望，但综合来看，受土地体量等现实情况的影响，老城的价值，更多还是与学区绑定紧密。

• 学区政策成老城“留人”最后希望

仔细观察沈阳户籍人口分布和实际居住人口分布就能看出一个有趣现象，学区资源越差的区域，户籍人口越少，四大知名“无学区”区域，户籍人口均未达到60万，而皇姑、沈河、和平三大“教育区”的户籍人口都是略高于实际居住人口的。

从这一点不难看出，作为传统老城，即使如沈河、和平，实际上也是难以逃离“不宜居”的现实状态的，而优质的教育资源，则成为三区“留人”的法宝了。

纵观过去几年，沈阳各大热门学校的入学规则，这一点实际也不难理解。根据2020年最新入学规则，沈阳几乎九区均要求房证、户口簿两证合一、人户合一，并要求满3-6年，部分区域要求甚至延伸至2021年，可见学位与户籍的“紧密关系”，而家长们为了给孩子更好的教育条件，选择三大教育区落户，也是再正常不过了。

但需要注意的是，作为三大教育区，和平老城虽然选择空间不大，但有长白学区加持，由于长白二手房相对房龄较短，园区条件较好，二手房价格又相对适中，因此长白已经成了大部分家长“择校”的不二区域，而沈河区虽然有七中加持，但由于主校区范围内新房、二手房价格过高，因此并不是“择校”首选。

而同样是教育大区的皇姑区，在学区资源上，则占据了很大优势，一方面，皇姑几个名校主校区周边，经常有迷你地块出让，受限于附加条件和地块体谅，这类迷你地块普遍楼面价十分适中，后续开发产品的价格也是相对适中的，因此相对于长白的学区而言，还是很有竞争力的。

不难看出，2021年，皇姑区虽然新兴板块发挥空间较大，但老城想要杀出一条血路，学区资源的优势，仍是不可忽视的。从2020年出让的土地信息来看，2021年，皇姑至少将有3宗迷你地块亮相，届时，几宗地块能否乘风而起，还有待市场验证了。

附：

2020年沈阳各区热点学校入学要求

和平区

房屋性质为普通住宅的，要求房证、户口簿两证合一；人户合一；到2021年，要求房证、全家户口满3年以上。不符合上述要求的，按相对就近，回避学位紧张学校原则进行分配。

铁西区

对于学位特别紧张的学校，从2021年开始，要求房户合一满3年的基础上，2020年8月31日以后买的二手房，需要满足房户合一满6年的条件。凡是阳光分班后补报的学生，均回避学位紧张学校。

  

沈河区

学位紧张学校继续执行户籍转入时间限制，户口簿、房证两证统一，人户不分开，学生与父母同住，户口、房证3年以上。

  

大东区

房证、户口簿两证统一，房主、户主均为适龄儿童父母，三人同一户口簿。父母无房的需由市不动产登记中心开具无房证明，方可以祖父母或外祖父母房产为入学依据，且适龄儿童、父母与老人同户并实际居住。2020年入学，房证、户口需满2年以上(8月31日前)；到2021年要求房证、户口满3年以上。

  

皇姑区

要求房证、户口簿统一、实地居住、人户不分。两证不统一、人户分离的由教育局按照相对就近原则统一分配。原则上2020年要求房证、户口满2年以上；2021年要求房证、户口满3年以上。不符合上述条件的，按相对就近，避开学位紧张学校的原则统一分配。

  

浑南区

2020年，学位紧张学校，要求两证(房证、户口簿)合一满三年以上。(8月31日前)

  

于洪区

合作学校的小学，对二手房的要求为需更名落户满6年。

  

沈北新区

对于学位紧张的行政区域，每套普通住宅自首次入学登记起，每6年只对应1个小学学位，每3年只对应一个初中学位。每套具有居住属性的商业房产自首次入学登记起，每9年同一个家庭只对应1个小学学位和1个初中学位(非独生子女家庭除外)。

文|韩晓思

|雨薇

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