房价到底是怎么涨起来的？地价和房价，到底是什么关系？

近日沈阳自然资源局发布的公告，我们可以了解到，东沈河东塔地区拟征收1.5703公顷用地。拟开发用途：住宅、商服、交通。拟征收土地所涉及的农业人口安置根据实际情况将通过货币及社保安今年清明节放假安排

房价到底是怎么涨起来的？地价和房价，到底是什么关系？今年清明节放假安排

相信大家已经注意到了，每次土拍之后，不管是置业顾问还是媒体同行，都会反复提到“逢拍必涨”，通俗点说，“逢拍必涨”就是“某某房企刚在隔壁拿块地，地价都五千了，未来这房价至少一万，现在我们这个楼盘才七千，赶紧入手。”更有些住宅项目，仅凭隔壁拍地就能迎来热销，成为现象级的“土拍盘”。

久而久之，就出现了很多普通购房者的质疑声音，认为“房价都是被这些开发商这么炒起来的”，连媒体也跟着“躺枪”，成了开发商“炒”高房价的“帮凶”。

房企拉高房价，只为了提高在售项目有更高的性价比？这个逻辑说得通么？地价跟房价到底是什么关系？房价又是被谁炒起来的？

地价和房价，到底是什么关系？

一般来说，房价就是指一栋建筑物在某一特定时期内的市场价值。简单来说， 房价=土地价格+建筑物价格。复杂来说呢，房价则是由土地成本、建设成本、税费、财务成本、净利润、管理成本和开发成本、公共设施成本、所得税、销售成本、前期工程成本、基础设施成本等10多个要素组成。

有业内专家测算过，土地成本占房地产开发成本比例在40％左右，这其中还要看土地是通过什么途径拿到的，如果是通过竞争激烈的拍卖的，那么土地成本有可能占到开发成本的60％左右，甚至会更加高。

简言之，商品住宅售价包括了土地成本，那么，地价就会作为商品房最终售价的参考标准之一，也就是我们常说的，面粉和面包的关系。

面包or面粉，谁是主导？

那么问题来了，有一天你走进面包房，得知面包涨价了，你去问老板“为什么？”，老板给你的回答是“面粉涨价了”，有问题么？同样的道理，地价涨了，房价就跟着涨，说得过去么？如果是这样的话，我们不妨再多问一句，地价为什么涨了？面粉为什么涨了呢？

地价涨了，房价就涨了，这一逻辑，显然是片面的！

无论是房价还是地价，从本质上看都是一个价格，它是受价值影响，并随供求关系变化而变化的。 所以，供需关系才是关键所在！

面粉贵了，是因为，在供应稳定的情况下，做面包的人对面粉的需求量变大了，而对面粉的需求量变大，则是因为买面包的人多了，供应不上了，所以面包才贵。当然，这其中不乏一些做面包的人，根据季节等环境变化，大量囤积面粉的情况，但需求才是根本，设想有一天人类如果靠光合作用就可以生存，不再需要面包了，那么面粉再贵，面包也一文不值了。

这个道理放在房地产市场也是同样适用的，比如在某些经济落后的城市，人口大量向外迁徙，即便当初拿地的价格再贵，房价也只能一降再降。所以，地价涨房价就涨这个逻辑，正确的前提是房产需求端购买力可以支撑预期房价。

说清楚地价、房价以及供需之间的关系，那么，房企为了销售而“炒”高地价这种说法就不攻自破了。

对于房企来说，地价高了，房价应该涨，但更应该做的还是提升内在，满足购房者对于居住体验感的需求。而普通购房者来说，不要轻易听信那些以偏概全、断章取义的说法，不要被焦虑左右，根据自身需求，理性消费即可。

文|胡璟璐

|李佳蔚

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