全国“6540万空置房”、沈阳“10万套+”二手房挂牌的警示！

近年来，沈阳楼市正在加速狂奔，沈阳这个城市也在不断发展。在今年首次集中供地出让的25宗地块中，总起价215亿元，总计土地229万方，对比之前网络曝光的土地名单来看，地块数目所有减少，不过，业内樱桃小丸子日语全集

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每日一条：11月7日，第八届大中城市联合招聘高校毕业生“沈阳站”巡回招聘会在沈阳新世界博览馆举办。

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近日，有两组数据惊了房产圈，也惊了购房者。

6540万，这是某社交平台发布的 全国空置房的数量；

14万，这是某平台显示的 沈阳正挂牌出售的二手房数量。

如此大量的“空置房”，如此多的待售二手房，加之不断推新入市的商品房，未来房子卖给谁？

不急，以上问题我们逐一分析。

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首先，关于“全国有6540万套空置房”的消息已被相关单位 辟谣澄清。实际上，这则热议的消息是一位财经评论员于2010年发表的旧闻，该消息称国家电网公司在660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅的电表连续6个月读数为零，由此推断出“6540万套空置房”。

实际情况是，当时《第一财经日报》便已报道澄清，国家电网相关人士也明确表示,从来没有发布过这样的数据，也没有对这样的数据进行过统计。另据《人民日报》报道， 目前我国并没有全面反映房屋空置率的数据统计，国家统计局目前公布的是新房未售出数据，是 企业库存的概念，和国际通行的空置率是不同的。”

各国空置率汇总（来源：米宅）

那么，我国目前新建商品房库存量如何呢？

根据10月19日，《上海易居房地产研究院发布全国百城住宅库存报告》显示， 9月份，全国100个城市新建商品住宅库存总量为50739万平方米，环比增长4.8%，同比增长9.3%；9月份，100个城市新建商品住宅供应量为7529万平方米，而成交量为5228万平方米，呈现了“供大于求”的态势。截至9月底， 100个城市中，有67个城市库存出现了同比正增长现象。

如此，不难看出，目前全国大部分城市库存确实处于不断上升，甚至不少城市库存量已经超过了50%

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第二个数据，“沈阳二手房库存超过14万套”。对此，楼市灼见此前曾报道了《 沈二手房库存14万套意味着什么？“退潮”之后，谁成了“韭菜”？ 》 ，笔者曾查询了链家、贝壳、芒果三大中介网站，数据显示，挂牌量最高的链家，有14万套房源正在挂牌出售，而挂牌量最少的芒果，也有11万套房源正在出售中。这意味着，沈阳二手房市场存量至少在“千万”级别。

目前，国内很多热点城市二手房挂牌量突然之间增加到了“10万+”套，相比去年同期翻了1-2倍。那么这个现象是怎么产生的？原因有三：

1．从2004年至今，超过15年的时间里楼市繁荣的年份超过了10年。特别是，2016-2018年史无前例的开工和销售狂飙突进期，现在正演化为竣工交付期。

2．另一方面，两年前从厦门、广州开始，全国50多个城市先后实施“限售”。两年过去了，第一批限售房已到期，大量二手房正式“解冻”，陆续获得入市资格。目前，热点城市都进入存量房市场，沈阳也不例外。

3．随着改善年的来临，国民经济水平提高，人们开启了改善置业的大门，但受手中现金流的影响，必须要处理掉手中的房源才能改善置业，这也增加了市场二手房待售数量。

如果光看数据，可能还不够直观感受意味着什么，那么我们不妨分析一下：

首先，挂牌数量上。2019年沈阳商品住宅成交约15.6万套，与二手房挂牌量相差不到2万套。如果综合新房成交量来看， 沈阳二手房市场的挂牌量还是相对较大的，甚至可以说，二手房挂牌量几乎够“卖一年”了。

其次，成交周期上。笔者了解到，目前二手房从业主挂牌到最后成交的周期，已经 从去年初的62天上升到了120天。也就是说，要4个月才能成交一套房子，卖房的难度可见一斑。

第三，房子“流动性”问题。以下是9月33城二手房房源流动性指数排名，可以看出沈阳排名相对靠后。

数据来源：贝壳研究院

这里我们解释一下什么是房子的流动性！通俗来讲，就是指把资产变成现金的容易程度，简而言之就是 变现能力。一般情况下， 越是供不应求的城市，二手房流动性越好，平均到每套房的变现能力就越强。而流动性不强的房子，不管房价高低，变不了现，其价值都是虚的。因此， 房子的流动性甚至比房价、增值更重要。

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那么，面对当下现状，未来沈阳楼市走向如何，房子又会卖给谁？

首先，刚需置业。各个阶段人群都会有刚性购房需求。比如适婚年龄的男女青年，无论楼市发展如何，结婚组建家庭都要拥有一套属于自己的住房，这就是刚性需求。因此，固化地认为“刚需”都是便宜房子的思维是错误的、片面的。

再比如，学区房，无论新旧都不便宜，但仍属于刚需范畴，家有适龄的孩子要上学，一套学区房是必须的，因此学区房原则上也是刚需范畴。

另外，还有留沈工作的大学毕业生、外来务工人员等等，经济能力有限，租房成本过高，也会催生对刚需置业买房的意念，成为刚需购买力。

第二，改善置业。笔者理解的改善置业，去掉一部分有投资增值需求的纯有钱人，大部分改善购房人群也仅是另一种“刚需”置业。比如二胎家庭，随着二孩的到来，原本的住房无法满足需求，势必要换大、焕新，于是便有了改善置业的需求，这对于二孩家庭本身来讲，也是他们不得已的“刚性改善”选择。

再比如与父母同住的家庭，孩子毕业了，父母老了，需要有照顾父母的需求，这就需要换一套面积大、生活圈便捷的房子，因此对交通、休闲场所、医院的需求会上升到首位，统计中这部分人群算改善置业，但对于购房者而言，也仅是到了一定年龄阶段的“刚性”购房选择。

第三，外来人口。贝壳研究院发布城市移民指数研究报告统计显示，22个重点城市购房客群中， 有7个城市的省外客户占比超过一半。而强省会城市购房者主要以省内群体为主，包括郑州、合肥、长沙、武汉、成都、 沈阳、厦门、青岛、南京。 强省会对本省的资源吸纳能力独一无二，这种吸纳能力，不仅体现在教科文卫等公共资源上，还体现在楼市的资金流向里。因为强省会城市，对于整个省的资源吸附力更强，人口和资金也会源源不断向这里转移，而这些人才的涌入也将成为楼市的购买力。

来源|楼市灼见

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