沈八条出台2个月，沈北房子销量“横扫”top10！

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沈八条出台以来，威力到底有多大，有人觉得短期数据体现的不够明显，如今，新政落地两个多月了，市场的各种表现也愈发明显，尤其是楼盘成交top10，更是让人深刻感受到了沈阳“刚需城市”的定位。

数据来源：新峰&房谱网

9-10月浑南、沈北“横扫”商品房top10

最新数据显示，9-10月，沈阳商品房top10中，沈北道义板块独揽7席，浑南占据4席，其中，棋盘山、全运、浑河堡三个板块各占其一。

从数据来看，沈北几乎“横扫”榜单，浑南三个项目入围，虽然看似风光，但是三个入围的项目多数仍以“性价比”为主要定位，不难看出，经过近2年的疯狂之后，城市开始逐步回归理性，“价格导向”重新占据上风。

事实上，在沈阳商品住宅销售均价破万开始，虽然城市销售状态一片欣欣向荣，但实际上，城市已经逐渐进入到了第二轮的“同质竞争”阶段了。

而在同质竞争环境中，“价格”自然也就再次成了购房者的“敏感话题”。在榜单中，我们明显能够看出，入围产品要么是“好产品里面相对便宜”，要么就是“足够便宜”，总之，价格一直是关键点。

结合榜单时间来看，这次沈八条对于“炒房团”的影响还是比较大的，据笔者侧面了解，几个在沈比较知名的炒房团已经陆续撤离沈阳，转投其他城市了，部分“散户”虽然还在问自己现在“出手”是否合适，但显然出手意愿和信心也正在下降。

退潮之后，一直被裹挟的“纯刚需”和“刚改”购房者逐步再次占据市场主要成交位置。所谓“纯刚需”，更多是指预算有限，但急需在沈置业安家的购房者，而“刚改”则是指同样预算有限，但又迫切希望能够改善自身居住环境的购房者。

这两类购房者因为确实有置业需求，因此受政策影响不大，新政的“踩刹车”动作反而让他们脱离市场裹挟，可以静下心来，仔细选择自己心仪的产品，可以说，这次“踩刹车 等上车”的动作，反而给了这部分购房者创造了一个置业良机，这也是为什么，沈北作为“刚需大户”能够稳居榜首的关键原因。

而浑南在刚需抬头，沈北一区独大的背景下还能够争的席位，可见沈阳改善型需求仍然存在。而如果结合1-10月榜单分析，就能够看出，沈阳在大潮退去之后，刚需为主的属性实在是难以撼动的，短暂的疯狂过后，“性价比”仍是购房者最为关注的话题。

事实上，在经历了2年的小步快跑之后，沈阳房地产市场已经再次陷入了“同质化”竞争的怪圈，而谁能够率先挣脱，拿出更具说服力的产品，谁才有可能在接下来的“混战”中占据主动。

沈阳第二轮“品质战”或至 退潮之后头部房企或再洗牌

从2019年开始，沈阳各大区域的纯新商品住宅就几乎看不见刚需定位的楼盘了。无论是早几年百元级地价的“老”新盘，还是实打实几千楼面价的“新”新盘，只要是纯新项目亮相，势必要打出“高端”定位，让自己的项目，看起来“物有所值”。

但实际上，购房者对于这种居住品质的升级还是比较认可的，只要售楼处的展示面“达标”，购房者也是愿意为了更好的居住环境“买单”的。但当10000元/平方米的均价逐步向11000元/平方米，甚至向12000元/平方米迈进的时候，购买力、产品力，就全部显得乏力了。

从购买力来看，沈阳虽然常住人口在不断增加，但从过去几年的社平工资来看，似乎并没有显著提升，换而言之，买房的，始终还是“那一批”人，尤其是沈八条出台以来，炒房团被迫陆续离沈，“新房太多，购房者不够用”的现象变得更为明显。

从产品力来看，在经历了一次头部房企的“全面升级”之后，沈阳的在售项目普遍进入“改善时代”，全屋装修、智能家居，从最开始的卖点，变得“你有我有大家有”，这种产品力的集体跃进，让购房者对于“好产品”的要求再次提升，更高的要求和较低的预算，再次成为房地产市场的主要矛盾，这也间接影响了市场的销量和购房者的判断。

“我看了几个，感觉东西都差不多，现在兜里实在没那么多预算，所以就选XX了”。保持这种心态的购房者正在增加，不难看出，影响购房者的，“预算”是原因之一，但关键是“差不多”，一旦大家产品力接近，那么购房者自然会选择相对便宜的产品，这无可厚非，而作为企业，关键不是如何“画饼”，而是如何用产品打动购房者。

最新房价地图显示，沈河区整体均价已经突破2万/平，在这个价格背后，如何营销生活理念，已经不在是最重要的了，动辄拿出几百万首付的购房者，显然比月薪几万，甚至几千块的地产人更懂生活。因此，如何用产品打动购房者才是关键。

想要更打动人的产品，显然要有雄厚的资金实力和丰富的高端产品的运作能力，也只有这样，在能在头部市场争得一席之地。反之，作为专注刚需市场的品牌，更具性价比的产品，显然是购房者更为青睐的，这类产品，反而将成为市场的成交的中坚力量，如何“薄利多销”，也许是这部分企业最为注重的焦点。

综合来看，市场在经历了中端市场的“同质竞争”之后，未来或将逐步再次分化，逐步在高端、刚需两条路上“各行其道”，未来的头部房企，可能不再是“豪宅专家”独大，刚需大盘与豪宅专家并行的状态可能会持续一段时间。年终房企的top10之争，乃至销冠之争，可能要从“中华万保龙”，再加上“恒碧汇荣”等房企了。

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