明天这块地拍出之后 苏家屯“沈水新城”房价稳破七

众所周知，一个城市想要持续地发展，就需要不断地外拓。随着主城区土地资源、发展空间的日益饱和，沈阳也在一步步向外进行拓展。毫无疑问的是，外拓的新兴板块已经成为城市发展的重点。本期，笔者就柯耀宗

明天这块地拍出之后 苏家屯“沈水新城”房价稳破七柯耀宗

每日一条：辽沈二校现有43个教学班，1942名学生。为了能够让学校有新的发展，满足更多的学生就学需求，为学生提供更优质的教育资源，在大东区政府、教育局的支持下，投入4100万元，将工农一校区建设成为里辽二的新校区，未来还将投入1200 万进行设备的采购和内部的文化建设。

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2020年的沈阳楼市注定被“载入史册”。仅从当前阶段观察，往年市场的“冬歇期”似乎并没来临，相反，12月沈阳土地交易市场19宗居住、商住用地集中亮相，为明年市场供应做铺垫，赚足人们目光。

其中，作为此次土地集中入市第一梯队，即将于12月4日公开拍卖，来自苏家屯沈水新城板块的居住用地以“一宗顶主城三宗”超14万平大体量强势“出圈”。

低密、限价和代建，新地块“隐含”要素多

通过三个关键词梳理，一起来直观了解即将拍卖的中央大街东葵松路南地块。

关键词：容积率1.6

容积率不大于1.6大于1，这在如今普遍容积率为2左右的住宅市场里十分醒目，偏低的容积率加之建筑限高60米，也意味着该宗地块未来势必将打造纯低密居住项目。

事实上，观察沈阳市场，真正能够做到低密项目集中布局的板块并不多，而在沈水新城板块内，别墅、洋房产品分布却是已经“自成一派”，成为许多低预算刚需改善居住的“圆梦”之地。

关键词：最高限价2400

对比动辄破万的其他热点板块，中央大街东葵松路南地块限价2400看似并不算出奇，但结合沈水新城板块2019年以前“千元起步”的土地成交价格来看，起价2190元/建筑平方米，最高限价2400元/建筑平方米，却是见证了板块地价正式迈入了一个新台阶。

并且，结合地块备注附加配建条件，地块最终成交的土地成本绝不止于“两千出头”，换句话说，从土地成本来看，沈水新城板块未来洼地价格上浮或也将成必然。

关键词：无偿代建文化艺术中心、无偿代建市政道路

地块备注：

1.该地块出让面积以实测为准；

2.该地块有无偿代建文化艺术中心要求；

3.该地块有无偿代建市政道路要求；

4.该地块采取“限地价、竞地块范围内产权无偿移交政府租赁住房”模式；

5.具体要求详见《竞买文件》。

相对来看，两项无偿代建条件看似让地块成交变得“复杂”，但回顾今年以来沈阳土地市场多宗成交地块，配建、代建似乎已经成为了沈阳土地开发的常规操作，虽然增加了开发商前期投入成本难度，但长远来说，对于推动城市化与区域发展，将带来利好。

同样值得关注的是，在地块竞买文件中，注明“竞地块内产权无偿移交政府租赁住房需采取全装修，装修标准为800元/建筑平方米，装修费用计入销售部分的商品房销售成本。”

配套发展或为“新城”之路关键

根据地块公示信息，栋察楼市实地找到了位于苏家屯沈水新城板块，中央大街东葵松路南地块所在位置。该宗地块北侧相对达利食品公司，西侧紧邻中央大街，一街之隔为孔雀城新京学府项目，目前地块处于净地状态。

交通出行方面，沿中央大街一路向北，通过中央大街跨浑河桥，可快速到达铁西、于洪等地。公共交通方面，地块西向设有V115路微循环公交线，可通达苏家屯传统城区内部。

商业配套方面，目前地块周边尚无大型商业配套及社区商街经营，百姓购物消费或需前往苏家屯传统商圈大润发及苏宁易购广场等地。

教育配套方面，地块西北角为沈阳市第七中学沈水分校和沈阳市朝阳街第一小学沈水分校。

整体上来看，地块所在沈水新城板块为南部新城区，在中央大街跨浑河桥贯通后，尚处在厚积薄发的状态中。

品牌房企陆续加盟，打造刚需宜居“宝地”

经过相关资料查询，仅统计2015年至今，沈水新城板块通过招拍挂形式，共计成交包括工业、住宅等属性土地面积约148.6万平，其中住宅属性土地面积约92.4万平。

几年内，在开发商的持续深耕下，板块内学校、公园、街道路网等基础配套建设逐年完善，居住市场内别墅、高层等人居产品深受市场青睐，在售楼盘屡次问鼎全市单盘销量排行首位。

购房者较高的关注人气，也为板块住宅市场发展吸引到了更多开发房企的聚焦。2019年开始，澳海、碧桂园，先后拿地进驻，板块居住开发模式从单一升级到了多元，进入合力开发的新阶段。

虽然2020年突发疫情和调控政策给沈阳楼市带来波动，但是2020年对于沈水新城板块，却是稳扎稳打的一年。这一年里，两大品牌新盘的加入，不仅令板块市场人气与知名度上了一层新台阶，更为板块价值发展潜力创造了一个新的想象空间。

当前，如果用两个字概括沈水新城板块市场特色，“实惠”二字足以。虽说此次板块土地价值见涨，地价势必会反映到产品售价，但对比当前南部市场里其他潜力发展板块，沈水市场板块市场仍是广阔的价格洼地，成为沈阳低预算购房者自住投资置业的选择。

而此次地块最终成交结果如何，孔雀城、澳海、碧桂园三家房企能否产生争夺，亦或是否将有新的房企“黑马”出现，12月4日，栋察楼市与大家共同期待。

2020年9月15日澳 海以 2050元总价3.08亿竞得苏家屯8.3万平住宅用地与孔雀城为邻

现场落锤视频 栋察楼市摄

现场实景图 栋察楼市摄

9月19日，一宗来自苏家屯区的二类居住用地（R2），在沈阳土地交易市场顺利拍卖。

现在实景图 栋察楼市摄

最终，宗地编号为SJT2019-15，地块名称苏家屯区中央大街西孔雀杉路南地块的二类居住用地（R2），被澳海以每建筑平方米2050元，总价3.08亿元的价格成功竞得，溢价率2.5%。据了解，澳海将会打造中高端电梯洋房小高层产品，未来澳海将与孔雀城共享学区。

拍卖地块情况说明表显示，地块宗地编号为SJT2019-15，地块名称苏家屯区中央大街西孔雀杉路南地块，四至范围：东至中央大街西侧规划绿线，南至用地界线，西至规划绿线，北至孔雀杉路南侧规划绿线。

现场采访图/365淘房摄

土地坐落苏家屯区，土地面积83341.39方米，用地性质为二类居住用地（R2），容积率不大于1.8且大于1，商业比例不大于5%，建筑限高为50米，出让年限商业40年住宅70年，设定供地状况为净地，土地起拍价格为2000元/建筑平方米。

备注信息：1、该地块出让面积以实测为准；2、具体要求详见《竞买文件》。

栋察楼市曾实地对中央大街西孔雀杉路南地块进行过实探，该宗地块所在位置南侧临近七中朝阳一校沈水分校，东侧紧邻中央大街，西侧为孔雀城住宅项目。

公共交通方面，地块周边步行10分钟左右有V115路、144路公交站，可到达苏家屯传统生活圈；商业医疗方面，地块周边暂无大型商业及大型医院；教育配套方面，地块以南紧邻沈阳市第七中学沈水分校和沈阳市朝阳街第一小学沈水分校。

从目前板块住宅销售情况来看，区域内新房住宅项目仅孔雀城在售，此次地块被其他品牌开发商纳入囊中，同样意味着位在沈阳城市南部的苏家屯地区居住格局即将迎来全新升级。

本场拍卖参与人员名单

沈阳正辰置业有限公司 07

沈阳中德开置业服务有限公司 09

沈阳华夏新城建设发展有限公司 17

沈阳澳海房地产开发有限公司 88

2020年3月31日碧桂园2300元竞得苏家屯瑰香街西金钱松西路北地块

3月31日，沈阳土地交易市场共计拍卖成交3宗居住用地。最终，来自于苏家屯区，宗地编号为SJT2019-16，地块名称瑰香街西金钱松西路北地块的二类居住用地（R2），被碧桂园以每建筑平方米2300元，总价2.77亿元的价格成功竞得，溢价率21.05%。

地块情况说明显示，苏家屯区瑰香街西金钱松西路北地块，土地面积60290.43平方米，用地性质为二类居住用地（R2），容积率不大于2且大于1，绿地率不小于35%，商业比例不大于5%，建筑限高80米，出让年限商业40年住宅70年，设定供地状况为净地，起拍价格为1900元/建筑平方米。

另外，地块有以下条件备注：

1、该地块出让面积以实测为准。

2、具体要求详见《竞买文件》。

从地理位置上看，地块东侧临瑰香北街，南至金钱松西路，西至用地界限，北至22米规划路南侧规划绿线。

交通配套方面，地块南向设有115路微循环公交线，可通达苏家屯传统城区内部。值得关注的是，地块以西中央大街北向全线贯通后，将通过中央大街跨浑河桥一路连接苏家屯与铁西等区域。

商业配套方面，地块东向驾车约10分钟左右可达苏家屯城区传统商圈，目前区内大型商业除大润发等外，预计今年还将有苏宁易购广场亮相营业。教育配套方面，地块西南方向约3公里有沈阳市第七中学沈水分校和沈阳市朝阳街第一小学沈水分校。

整体上来看，地块所在紧邻苏家屯传统城区的新城区，在中央大街跨浑河桥贯通后，区域获得了更广阔的开发和想象空间。

参加本次拍卖的开发商 ：

中南 中梁 碧桂园 华夏

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栋察楼市各区域及学区交流群已经成立

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