房价13000你跟我说是“新刚需”？百万置业品质几分才合理？

来自网络 对于一些年轻的女生来说，她们对于爱情和婚姻都有自己的期待，并且也希望，终有一天，自己能够嫁给爱情，而不是为了所谓的结婚而结婚。 然而事实上，以过来人的经验告诉你：大部分女性，最终会测井解释

房价13000你跟我说是“新刚需”？百万置业品质几分才合理？测井解释

前几天，笔者在直播间和网友聊天的时候，有网友问我，“XX项目现在已经13000元/平了，为什么这是刚需项目？”

有关为什么，其实已经在直播间里回答了，但还是忍不住要说一下，现在的沈阳，其实和2010年的沈阳，真的已经不一样了，毕竟2010年的我们，可能还挣着1500元的月薪，2020年，可能很多朋友已经年薪10万以上了。

所以，在沈阳经历了2010年的热销，再到2014年的低谷，再到2019年的疯狂之后，到了2020年，沈阳的房地产市场，早已今非昔比，综合当前的房价与产品来看，沈阳的刚需，似乎真的要被“重新定义”了。

13000元/平方米，我能买到什么房子？

如果说2010年，13000可以在沈阳“随便买”，那么，到了2015年，13000只能在沈阳选到高端盘了，但是别墅、核心区豪宅已经不好选了。

因此，现在更为准确的，应该是多维度判断楼盘定位，比如结合总价区间、产品单价、面积段等诸多因素，这样判定更为客观。

鉴于大部分购房者更为关注的还是普通两室、三室产品，因此我们不说别墅、150平以上的两室等豪宅产品，只说100平以下两室、三室，或120平以下的三室产品。在这个面积段内，13000元/平方米左右，可能真的是比较“尴尬”，许多交房品质达不到购房者预期的，都是这类产品。

那么，为什么这类产品更容易出现“问题”呢？有位业内曾评论表示，因为购房者对百万级的产品的预期过高。“一些总价几十万的，反而没什么人投诉，大家能按时收房就已经美滋滋了”，这位业内表示。

事实上，购房者对自己所买的产品，都是有预期的，大部分购房者都觉得100多万的房子，已经是豪宅范畴了，所以方方面面的预期都比较高，但实际上，从目前的房价趋势来看，13000元/平方米的产品，实际上与10年前7、8千的房源定位相仿，应该是“品质刚需”范畴，至于大多数人期待的“豪宅”，并不存在于这个面积段内。

综合当前的土地价格、建安成本等来看，在沈阳，百万级的两室、三室产品，实际上要被划分到“新刚需”范畴内，也就是说，多数是地段一般，品质相对较好的精装产品，如果哪个项目的周边有地铁，那么就可以说是“高性价比”的品质刚需产品了，对于这类产品，显然是不能要求“五星级酒店的入户大堂”、“干挂石材外立面”、“奢牌厨卫套件”的。

楼盘集体升级 催生“新刚需”概念

对于不炒房的普通购房者而言，8年以上，才是换房周期，而8年不关注房地产市场，突然去看房子，对当前房价“无法接受”是正常的，毕竟8年前，沈阳均价还不破万。尤其是想到自己不过万的工资，可能就更加拒绝接受这个现实了。

这也是为什么每次我解释“房价收入比”的时候，大部分人都想也不想的说，“不能和北京比”。也许，大部分人都和我一样，期待挣着北京的工资，买着沈阳的房子吧。但现实就是，作为省会房价倒数的沈阳，在过去十年间，房价也不是一成不变的，也不可能一成不变。

随着房价的不断攀升，显然房企也正在研究着更加能够匹配房价的产品，因此过去几年间，随着房价的上扬，和政策的变化，精装修、智能家居等已经逐渐从“个体”成了“标配”，这种产品力的集体提升，不仅变相提高了置业门槛，显然也潜移默化的改变着“刚需”门槛。

综合来看，当前市场环境下，总价百万左右的精装产品，尤其是百万级的三室精装产品，早已不是“改善”阶层，更难和“高端”挂钩。

这类产品，也许是真正意义上的“新刚需”，他们多为品牌房企开发建设，因此有着基础品质保障，同时，在当前政策影响下，多为精装交付，部分项目还会配置智能家居。从居住体验上来讲，可能与凯旋门等10年左右的老牌高端项目相比，并不会优越更多。

来源|楼市灼见

|大伟

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