美国地产处于泡沫状态尚为时过早

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　　(月31日报道,近期,房地产巨头房地美(FreddieMac)的一项分析显示,住房短缺已从2018年的250万增加到2020年的380万,增幅为52%。

　　《家住美国》4月10日报道,据《今日美国》3月31日在过去的一个月里,面对美国迅速上升的通货膨胀、强劲的商品需求和持续的供应中断,联邦抵押利率继续上升。

　　因此,有人担心,美国房地产市场可能正显示出房地产泡沫的迹象。达拉斯联邦储备银行发布的博客文章表示,房价已“脱离基本面”。

　　研究人员称:“如果许多购房者都认同这一观点,那么由‘害怕错过’而产生的购房行为可能会推高房价,并提高对房价强劲上涨的预期。”研究人员警告称,由预期推动的房价上涨可能会带来很多后果,比如破产、对增长和就业的广泛影响以及扭曲的投资模式。

　　房地产泡沫意味着什么?通常来说,房地产泡沫是指在高需求和低供给、投资者投机和旺盛消费的推动下,房价异常飙升的时期。

　　这些泡沫是由多种因素造成的,包括不断增长的经济繁荣、低利率、更多的抵押产品和容易获得的信贷。

　　房地产巨头房地美(FreddieMac)的一项分析显示,住房短缺现象正在加剧,目前,房屋短缺已从2018年的250万套增加到2020年的380万套,增幅为52%。

　　房地产市场泡沫是如何破裂或结束的?当需求减少或停滞时——因为更高的抵押利率或通货膨胀蚕食储蓄——它就会结束,同时供给会随着需求重新调整(当建设赶上时)。而这可能导致价格大幅下跌,泡沫破灭。

　　在过去的一个月里,抵押利率一直在上升?面对迅速上升的通货膨胀,以及对商品的强劲需求和供应中断的前景。

　　根据房地美的数据,3月17日,30年期固定利率抵押自2019年5月以来首次突破4%。而且可能还会进一步上升;美联储预计今年将再加息六次。?截至3月31日的一周内,30年期固定利率抵押平均利率为4.67%。一年前,30年平均利率为3.1%。

　　房地产泡沫如何影响经济?房地产和住房市场在美国经济中发挥着重要作用。根据美国国会研究服务中心(CongressionalResearchService)的数据,在个人层面上,约65%的被占用住房单元是业主自用的。在美国,住房通常是家庭财富的重要来源,住房建设提供了广泛的就业机会。

　　房价会影响住宅投资,从而影响经济增长。房价高企时,不断上涨的房价可能会鼓励额外的建筑支出,从而导致更强劲的经济增长。房价下跌可能会抑制建筑支出,导致经济增长更加疲软。

　　由于各种原因,房屋价值的增加鼓励房主比其他时候花更多的钱,包括对经济的更高信心、房主借贷的房屋净值增加,以及更高的租金收入。

　　价格下跌的结果正好相反。在美国,消费者支出约占经济的70%,因此住房财富的变化可能会导致经济增长的重大变化。

　　美国处在房地产泡沫中吗?达拉斯联邦储备银行的研究人员表示,他们正在观察美国房地产市场的异常行为,这是自本世纪初房地产市场繁荣以来的第一次。

　　他们关心的原因包括价格与租金比率(比较购买与租房的经济),尤其是房价收入比(一个中位数的房价与一个特定地区的年收入中位数之间的比率),这表明2021的房价与基本面越来越不一致。

　　除了低抵押利率,推高房价的其他因素包括,由于大流行相关的刺激,可支配收入激增,以及由于流动性限制和封锁,家庭支出减少。

　　如果可支配收入的增加是暂时的——随着财政刺激的减弱和美联储提高利率,这将给房价带来下行压力。

　　然而,研究人员表示,根据目前的证据,任何即将到来的住房市场调整,在规模上都不会像2007-09年全球金融危机那样可怕。

　　在2008年之前的几年里,抵押机构向未经核实收入或未支付足够首付的借款人发放次级,同时推出高风险的产品。专家表示,这一次,即使利率处于最低水平,严格的承销标准也是常态。

　　《华盛顿邮报》称:“除其他外,家庭资产负债表的状况似乎更好,过度借贷似乎并没有助长房地产市场的繁荣。”因此,说美国现在房产处于泡沫状态似乎还为时过早。

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