都在讲改善，改善的逻辑到底是什么？

11日深夜12点，郫都区红光街道中铁·银杏广场的免费核酸检测点位上，还有几十位正在排队的市民。广场中央，一个坐着婴儿车被“全副武装”的小朋友睡眼惺忪，旁边，他的姐姐正在缠着爸爸求抱抱。孩子性器特写

都在讲改善，改善的逻辑到底是什么？性器特写

近两年，随着生活水平的逐年提升，以及疫情所带来的居住舒适度的思考，让沈阳房地产市场上，主打品质改善、高端改善的项目热度持续提升。

从这组数据中，我们就能看出来，过去五年时间里，无论是套均面积还是套均总价，均有不同程度的提升。由此可见，即使近一年来，房地产市场有所波动，但品质改善的需求潜力仍然十分大。那么，除了我们常见的品牌、地段、产品……高端、品质改善客群的置业特征到底该如何捕捉？

好房子创造需求

想要读懂高端改善逻辑的变化，就必须搞清楚近几年沈阳房地产市场发生的变化。住宅商品化20余年，在工业、科技体系整体进步的背景下，其与住宅功能的结合运营也有了明显的提升。沈阳人的购房逻辑也从曾经的恐慌性购房，转变为当下“看到好房子想换房”。

尤其是近几年，市场经历了严厉的调控政策，投资客逐渐退场，市场正向着一个以自住型需求为主的方向转变。说到这一点，不妨举个例子，前阵子有网友找到小编，咨询改善置业的相关问题。这是一位50多岁男士，工作稳定收入丰厚，说是中产阶级一点都不夸张。

^图片源自网络

此前我接触过类似的购房者，通常都在沈阳有多套住房，或者进行过多次住宅的更换，然后这位网友，15年前在金廊沿线购买了一套180㎡住宅后，再也没有更换过，并一直觉得，自己住的就是全沈阳最好的小区。

这位网友表示，让他产生换房想法的，是此前跟朋友去新市府板块看房子，现在高端产品的景观园林、科技智能运用、户型设计都让他有种“开眼界”的感觉。“不看新房子，不知道现在的房子都变样了。”他的经历也让我明白，“小换大”是改善型购房的推动性需求，但还有对于另一部分人而言，“从好换到更好”也是巨大的改善型购房的推动因素。

这跟智能手机很像，在智能手机之前，没有人想到，上网、社交是可以通过手机来完成的功能。记得曾经有记者问乔布斯，苹果手机新款上市前有没有做过市场调研，乔布斯的答案是，没有，因为消费者不需要知道自己想要什么。

这就是“供给”的特殊性所在，很多时候，当“供给”拿出足够好的东西或产品时，用户才会意识到，原来还有这样的需求。房子也是一样。概括成一句话就是：好房子创造需求。

对升值的诉求，开始让位于房子本身

在跟高端项目的营销人员聊天过程中，我们也了解到，最近几年，销售端有一个明显的感受，近几年，高端改善客户愈发纯粹，单纯的只是要求产品细节、技术、科技应用的提升，对于板块的升值潜力、市场未来的走势，他们并不做过多关心。

越来越多人意识到，随着政策的不断出台，房住不炒已深入人心，“闭眼涨”的时代早已一去不回。买房逻辑中，对升值的诉求，开始让位于房子本身，而且，越是在总价高的项目中，就越是如此。曾经有地产界大咖说过：这几年房价涨得太快，谁好好盖房子？而现在的情况，刚好相反，房价涨的慢了，大家都专注于产品力的提升了。

^浑南某项目园林景观

从近几年入市的高端改善项目来看，在原有园林、户型、社区规范等基本要素的基础上，基本上都把功能性、物业服务放在重要的位置上。而功能性和物业服务则更多的与科技化、智能化运营相结合。

举个例子，对于市内空气质量的调节，从最初的南北通透到新风系统，最终发展成目前的“恒温恒湿恒氧”了，甚至北上广深等地区有的项目，能根据每个房间根据居者的生活状态，通过大数据分析，给出这个房间适合的温度和湿度，从而实现定制居住模式。用前面提到的那位网友的话说，住了15年的房子，再怎么花钱装修，也不可能达到这种程度。

此外，财富圈层最注重的尊崇感，还体现在无微不至的软性“服务”，从最简单的管理车辆、园区的普通的物业服务，到酒店式，再到“金钥匙”，甚至沈阳还有的项目引进台湾顶级物业，物业服务从针对“物业”逐渐向“以人为本”转变，其中，针对老年人、儿童等特殊人群设置的有针对性的社群服务，也成为吸引改善客群的重要原因。

简单的说，既然买到就是赚到的时代早已过去，既然买房的逻辑里面都没有迅速增值的诉求了，再跟高改客群谈生活配套、谈板块价值，那就low啦。

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