体量小、总价低，苏区“老幺”恐难吸引新邻居入场

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作为沈阳集中供地后的首次土拍，4月30日土拍受到业内广泛关注。作为本次土拍中，出地体量最大的行政区，苏家屯区地块供应仍以当下炙手可热的会展板块为主，板块内4宗地块总面积42.3万方，此外，沈水新城板块仅中央大街东雪松路北一宗供地，面积约9.3万方。

该地块位于沈水新城板块核心位置，西至中央大街东侧规划绿线，南至雪松路北侧规划绿线，北至22米规划路南侧道路红线，东至用地界线。用地性质为二类居住用地（R2），容积率大于1.0，不大于1.6，商业比例4%-5%，建筑限高60米，起拍价格2430元/建筑平方米。

从苏家屯区近几年的规划发展方向和市场的反馈来看，中央大街东雪松路北地块并不具备“热门地块”的属性，业内预测现场竞拍不会很激烈，顶价成交可能性亦不是很大。

通过对地块的实探，我们发现，地块所处的沈水新城板块，与区中心、会展两大板块距离稍远，区位优势不大，地块处于净地状态，周边生活配套尚待完善。地块西侧孔雀城、澳海云杉赋项目已由少量底商进驻，此外，七中、朝阳一小的沈水分校，亦位于地块3公里内的葵松西路上。交通方面，地块周边仅V115、沈水新城-于洪新城专线，两路公共交通，可便捷通达苏家屯区的血栓医院、苏家屯火车站等区内重点区域。

沈水新城板块由华夏幸福深耕多年，孔雀城项目在板块内拥有较好的口碑，2019年下半年后，澳海、碧桂园相继进入板块，成为华夏幸福的首个新邻居，板块内房企竞争才刚刚开始。而中央大街东雪松路北地块正位于孔雀城新京学府的东南侧、在建碧桂园云和天境项目的正南侧，结合地块本身体量小、总价低的属性，碧桂园、华夏幸福大概率会参与竞拍。

有两点值得关注的地方，首先，地块西侧紧邻中央大街，东南角有一小型电子元件加工厂，大型车辆频繁通行将带来较大噪音且安全性较低，同样或将对地块未来的居住氛围产生一定影响。此外，板块一直以来面向刚需、首改兼投资客群，目前市场处于调整期，沈北等刚需板块价格调整让刚需客群有了更多的选择，同时，沈八条后，改善客群退场，亦会影响沈水新城板块销量，综合以上因素，业内预测中央大街东雪松路北地块在土拍现场不会引发过多的竞争，亦是在情理之中的判断。

作者|胡璟璐

|雨薇

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