接近“三道红线”！下半年，将迎来降价潮？|栋察楼市早报（8.16）

在房地产市场中每逢地块出让势必带动区域价值增长，沈阳也不例外。而在沈阳房地产市场中东北制药南厂区地块可谓是重中之重。日前，笔者在板块内实探时发现，该地块上建筑物基本拆除，板块价火眼金睛

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接近“三道红线”！下半年，将迎来降价潮？

上半年的好日子，快要到头了。

地主家的余粮，快要见底了。

1

近期，某商业银行投行部高管说了一件事。

监管部门出台了一个房地产新规：

控制房地产企业有息债务增长，并设置了“三道红线”。

红线一：剔除预收款的资产负债率不得大于70%；

红线二：净负债率不得大于100%；

红线三：现金短债比不得大于1倍。

根据“三道红线”的触线情况，将房企分为“红、橙、黄、绿”四挡。

如果三条红线都触碰到了，则不得新增有息负债；如果碰到两条线，负债年增速不得超过5%；碰到一条线，负债年增速不得超过10%；三条线都未碰到，负债年增速不得超过15%。

我们必须要说的是——

这是监管部门第一次明确了房企举债的标准！

以往收紧房企的融资，都是模糊化的，也是有漏洞可钻的；但是有了这三道明确的红线标准，漏洞几乎被彻底堵上了。

这一次堵漏洞，还是全方位的。

不仅控制信用债，而且还要对信托、资管产品和海外融资，进行全方位的监管。

以前国内不让搞钱，我还能去海外借高利贷。

现在海外发债的口子，也被堵上了。

为了降低房企的杠杆率，有关部门是操碎了心。

2

这三道红线之下，哪些房企的“搞钱之路”会受到影响？

根据2019年房企的年报数据，下面这张图是撞到三道红线的全国房企图——

数据来源：鼎诺投资

我们能看到——

全国一线房企中，华夏幸福、华发、中铁建、恒大、富力、融创、金科、绿地、金辉……等房企，已经连续触碰到了三道红线。

把这三道红线是一顿乱撞，撞的是干脆彻底。

短期内，这些房企统统是不能新增负债，不能在资本市场里搞钱的。

也就是说，上述房企的融资大门被彻底关上了。

除了这些之外，还有像金茂、阳光城、中交、格力、雅居乐、珠江、碧桂园、绿城世贸、新城等房企，都或多或少的触碰到了1-2道红线。

短时间内，上述房企的融资大门，也将受到非常大的限制。

无法再像以前那样，肆无忌惮的举债搞钱了。

梳理一圈，除万科之外的全国一线房企，无一不越过红线。

融资的手脚，无一不被捆住扎牢。

就这还有人说，中国房地产的杠杆率不高。

果然，搞地产的都像我一样，脸皮贼厚。

3

这次监管部门对房企融资设置三道红线的根源，来自于7月份的10大城市约谈会和730会议。

在会议上，高层提出了三个关于楼市的关键性政策方向。

其中一个方向就是——银行信贷要控制。

原话是：要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量，严控增量，防止信贷资金违规流入房地产。

这句话的重点在于，严控增量。

于是，就有了上面所提到的三道融资红线。

这三道融资红线，就是对信贷政策的具体落地。

除了这个方向之外，还有另外两个方向——

第一个是，房价冒头就打。

原话是：要快速反应和处置，及时采取针对性的政策措施。

这句话的重点在于，快速反应。

有时候，话要反正听。现在高层强调快速反应，也就意味着：过去的调控反应，出的太慢。

有了“快速反应”这四个字，下半年就会形成一个定局——

像深圳那样涨了大半年之后才出政策的情况，是不被允许的。

下半年，无论哪个城市但凡房价有了冒头倾向，就要坚决打压。

楼市的短期行情，已丧失腾挪空间。

第二个是，要保障年轻人的需求。

可能很多人听了这句话，就会觉得这是在保护刚需。一旦保护刚需，那政策就有了腾挪的空间，看来下半年的楼市也不是没有希望。

但是，这次的保护刚需和以前完全不同。

会议上的原话是：要做好住房保障工作，因地制宜的推进城镇老旧社区和棚户区改造，着力解决新市民和年轻人的住房问题。

看到了吧，玩法完全不同了。

以往保护刚需，都是从新房上保护，鼓励刚需去干新房。所以，楼市也不是没有希望。

而这次的保护刚需，是从盘活老旧社区开始。说白了，就是通过翻新老旧社区，解决年轻人的刚性需求，与楼市完全脱钩。

以上三个方向，就是高层给出的下半年楼市政策走向。

足够清晰，远不是一句“房住不炒”那么轻松。

而是，史无前例的严厉政策压制，把楼市强行摁在当下。

下半年，楼市也就这样了。

4

为什么要如此严厉的摁住楼市？

最根本原因是——

当下的实体经济利润，没有足够的吸引力。

上个月，我们陆续已经看到了上半年的经济数据。

➤上半年，工业生产部门复苏基本结束，但利润下降严重，41个工业门类，只有9个增加，1个持平，剩下的全在下降；

➤服务业恢复缓慢，私人部门的投资、增长和消费增长，明显慢于疫情之前。

用一句话总结就是——

各行各业，都没啥利润。

这个时候，如果不去摁着房地产，任由个别城市的房价塑造奇迹，就会让更多的货币流入到楼市里，再次助推房价上涨。

由此，形成一条恶性螺旋：

实体经济没利润，大家一起炒砖头；越炒砖头人越飘，实体经济被抽干；越抽实体越抽抽，越抽房价越轻飘……

贫富差距不断拉大，实体经济持续萎靡，社会彻底内卷化。

如此一来，那还如何“Make china great again”？

在这种情况下，强压楼市是必然的。

必须强压楼市，以此挤压资金从地产和金融这种虚拟领域，进入工业、服务业和科创产业，进入实体经济。

哪怕暂时没有利润，也要进入。

以上，就是近期高层频繁发声，给楼市定下严厉调调的根本原因。

5

下半年的楼市，如何走？

大概率会有房企在个别项目上，降价出货！

房企来钱的渠道，就两个——

一靠卖房，二靠融资。

前面说了，短期内政策放开的可能性，几乎没有。

只会越来越严苛，实体经济的利润一天起不来，一天恢复不到疫情之前的水平，楼市的政策就一天不会放松。

在这种情况下，购买力的信心一定会日益低迷。

而有了前面那三道融资红线在，绝大多数房企的融资大门，基本上已经算是关上了。

尤其是融创、华夏幸福、恒大、富力、金科、金辉等这类房企。

它们既连续触碰了三道融资红线，彻底无法融资；又没有国央企的背景，关键时刻没人奶一口；卖房日常，还被日益严苛的政策捆住手脚；上半年还拿了不少地，花了不少钱……

这类房企的现金流，一定是异常紧张的。

下半年，这类丧失融资渠道，没有国央企背景，且前期拿了不少地的民营房企，大概率会在大盘首开的项目上，给出客观的降价优惠。

下半年要买房的朋友，一定要紧盯着这类房企。

像我这样的耿直少年，肯定是帮人帮到底。

重点来了！

下面，我把触碰到融资红线的房企名单放出来，以供大家参考（图片较大，请放大原图用餐）——

数据来源：鼎诺投资

大家也看到了，被捆住手脚的不是一个两个，而是连片成捆。

我不是针对谁，我是说在座的各位，都不好过。

最后，我想说的是——

今年下半年的市场，一定会像2018年年底的市场。

冷，深入骨髓的冷！

同时也是，捡便宜的好时机！

（来源：米宅）

沈阳

新闻

房产 ·政策 ·贷款 ·城建 ·交通·民生

【房产】沈阳7月份新建商品房 环比涨0.8%

国家统计局发布70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，沈阳新建商品住宅价格环比上涨0.8%，涨幅较上月回落0.1个百分点；同比上涨9.0%，涨幅较上个月扩大0.3个百分点。

数据显示，7月份，沈阳新建商品住宅中，90平方米及以下刚需户型受到市场青睐，价格环比上涨1.0%，同比上涨8.4%。90平方米至144平方米新建商品住宅环比上涨0.6%,同比上涨8.2%。144平方米以上新建商品住宅环比上涨0.8%，同比上涨11%。

7月份，沈阳二手住宅销售价格环比上涨0.5%，同比上涨10.3%，涨幅分别较上个月回落0.4个百分点和0.1%个百分点。从成交价格上来看，144平方米以上的大户型领涨二手住宅市场价格。具体来看，90平方米及以下二手住宅环比上涨0.2%，同比上涨10.1%。90平方米至144平方米二手住宅环比上涨0.9%,同比上涨10.2%。144平方米以上二手住宅环比上涨1.7%，同比上涨11.9%。

从我省其他城市的商品住宅销售价格变动情况来看，7月份，大连新建商品住宅价格环比上涨0.5%，同比上涨4.5%；二手住宅价格环比上涨0.6%，同比上涨4.6%。丹东新建商品住宅价格环比上涨1.0%，同比上涨6.7%；二手住宅价格环比上涨0.4%，同比上涨6.0%。锦州新建商品住宅价格环比上涨1.1%，同比上涨9.7%；二手住宅价格环比与上月持平，同比上涨0.6%。（来源：辽沈晚报）

【民生】1—7月辽宁快递业务量累计超5亿件

近日，辽宁省邮政管理局发布统计数据，7月份邮政快递业继续保持快速增长态势，行业量收增幅保持稳定。1-7月，全省邮政行业业务总量完成39.55亿元，同比增长25.56%；业务收入完成104.84亿元，增长17.3%。其中，快递业务量完成5.4728亿件，同比增长31.59%,超过2017年全年业务量的5.14亿件；快递业务收入完成69.44亿元，增长23.34%。同城业务量完成13823.77万件，同比增长17.29%；异地业务量完成40550.95万件，同比增长37.25%；国际及港澳台业务量完成353.69万件，同比增长36.8%。

2020年以来，辽宁邮政管理局强化担当、主动作为，统筹推进行业服务疫情防控和复工复产各项工作。优化政策环境，促进行业高质量发展，推动《辽宁省人民代表大会常务委员会关于促进快递业健康发展的决定》出台，解决制约行业发展的突出问题。

同时，推动全省邮政业落实了国家减税降费和疫情期间财税金融支持政策。上半年全省落实财税金融支持政策实际效果良好，减税降费金额总计达到9964.31万元，切实减轻了邮政快递企业负担。（来源：辽沈晚报）

【关注】沈抚示范区盘活存量项目33个 预计引资122亿

沈抚改革创新示范区采取多项措施，盘活区域内的闲置资源，已盘活存量项目33个，预计引入投资122亿元。

沈抚示范区相关负责人表示，沈抚示范区从2017年正式启动建设以后，就把盘活区域管辖的闲置资源作为一项重要工作来抓。在今年4月托管抚顺经济开发区后，区域内共有近200个闲置的项目和批而未供、供而未用的闲置土地。为此示范区成立了主要领导亲自挂帅的专项工作推进包保组，每名领导都肩挑重任；制定的专项行动工作方案，突出了一地一策、分类细化、精准对接和依法整治；强化了对闲置项目和土地的“二次招商”力度，围绕产业定位和区域发展需求，对每一个闲置项目和土地进行重新包装，改造升级；同时，采取“一对一”的包保服务，既让原来的企业管理者增添了信心，又让新对接的企业享受到了最好的政策支持和项目服务，推进了区域闲置资源的盘活进度。

地处拉古产业园的“多氟多”项目，占地370多亩，原本拟建化工项目，经过两次区域的产业规划调整后，项目停建闲置。今年初开始，示范区采取“以地招商”的办法，为闲置项目对接招商。同时，示范区还加大了对两个企业的支持力度，在交易和手续办理等多个环节提供服务和支持。目前双方已签署转让协议，新企业已开始进厂工作。中科院金属所投资12.5亿元的沈抚基地项目同样是盘活区内企业，导入高端科研团队和科技企业，产品覆盖多个领域；东北大学工研院、北京中公教育等多个项目都属于盘活区内闲置资源，而且实现了新项目快速落地。

沈抚示范区相关负责人表示，这些闲置资源得到有效盘活，不仅给原来的企业减轻了压力，同时让示范区在盘活那些闲置的“旧账”中，收获了社会效益和经济收益。近两年多的时间，沈抚示范区已盘活存量项目33个，预计引入投资122亿元，其中已盘活商业楼宇5个、共计33.9万平方米；已盘活存量工业厂房28处、共计15万平方米，盘活闲置土地1200多亩。（来源：辽沈晚报）

国内

新闻

宏观·房企·市场·趋势·金融·产经

【房企】阳光城拟对非控股子公司提供404亿资金投入

根据公告显示，阳光城及控股子公司拟对参股公司、并表但权益未超过50%的控股子公司提供股东资金投入，该部分预估总金额为404.55亿元。

同时，为提高资金使用效率， 盘活部分合作项目暂时闲置资金，根据经营发展需要，其中公司调用控股子公司富余资金的比例不低于股权比例，其他股东预计调拨项目富余资金预估总金额为104.68亿元。

另外，为子公司提供担保方面，阳光城持有100%权益的子公司福州盛世达房地产接受华融国际信托提供2.29亿元的融资，期限不超过13个月。作为担保条件，公司全资子公司福州康嘉房地产以其名下部分房产和车位提供抵押，福州康嘉房地产100%股权提供质押， 阳光城对福州盛世达房地产该笔融资提供全额连带责任担保。

此外，阳光城子公司重庆上善置地接受民生银行重庆分行提供8亿元的融资，期限不超过30个月。作为担保条件，重庆上善置地以其名下部分土地提供抵押，阳光城对重庆上善置地该笔融资提供全额连带责任担保。

其子公司长沙中泛置业接受深圳海创易融商业保理有限公司提供1.5亿元的融资，期限不超过12个月。作为担保条件，阳光城对长沙中泛置业该笔融资提供全额连带责任保证担保。

截至目前，阳光城及控股子公司对参股公司提供担保实际发生金额为163.33 亿元，占最近一期经审计合并报表归属母公司净资产61.07%。（来源：观点地产网）

【趋势】房地产躺赢时代已经过去 融信在向制造业学习

融信集团品牌营销总经理孙群存在2020博鳌房地产论坛“博鳌直播间”采访环节中表示，以往房地产躺赢的时代已经过去了，融信要向制造业学习。

他表示，过往房地产红利来自于土地红利、人口红利，今天的土地红利很多未必还在，好多城市都是限地价、限房价，土地红利很难有。人口红利从全国范围内来看是没有了，从整个行业来说，躺赢的时代已经一去不复返，过去高速发展时代的高盈利大幅降低，赚钱是比较难的事情了。

他提到，融信在2018年内部分享的时候就已提出了“向制造业学习”，制造业是科学管理，包括生产、流程、工艺的规划，以及质量管理、流程再造、业务重组，企业最根本的竞争力还是在于产品力与服务能力。与房地产行业相同的是，两者都要效益。产品和服务能力和管理是相辅相成，管理是加持产品和服务的，产品和服务又要求管理。

融信要开发速度快，又要产品质量好，组织一定是高效、科学的，不要有太多内耗；决策体系要更加透明。融信在去年底的组织架构调整，从原来的4个事业部变成10个区域，其实目的就是两个方面：1、决策更加高效。2、充分竞争。在这个背景下，集团可以做资源的统筹分配和合理化配置。

在产品能力和服务能力的打造上，融信也是在学习制造业，房地产行业向制造业的“回归”，也就是在产品品质、服务体验、运营管理、成本控制、内容创新上向制造业学习，用开放的、创新的、跨界的“非地产思维”，谋求行业下半场的生存权和发展权。最终融信对产品的要求就像一件工艺品一样，从施工工艺、现场组织安排、到合理调度，从园林、幕墙、公区到室内的精装修，都要一点点精细化地管理，精益化地管理，要效益。

把房子建好是开发商的本质，而融信在把产品和服务做好的同时，还有一颗公益的心，要把企业经营所得，一部分反哺社会，这是企业的担当。孙群存表示，“公益，才真正代表着一家公司的格局、理想、情怀，证明了一家公司，有利泽社会的胸襟、责任抱负和能力。把房子建好是开发商的本质，融信希望在细节上做好一点、人性化一点、服务上再到位一些。公益也是对于产品和服务的补充，当你的产品品质都不好时，企业没资格谈公益。”（来源：观点地产网）

沈阳2020年高中录取分数线全部出炉！四所学校可补报

沈阳市2020年高中阶段学校招生第一批次学校录取最低分数确定。

其中，东北育才学校739分、辽宁省实验中学738分、沈阳市第二中学737分、沈阳市第二十中学735分，沈阳市第一二0中学734分，沈阳市第三十一中733分、沈阳市第一中学731分、沈阳市第四中学730分……共有8所高中的录取最低分数超过730分。超过700分的学校共有30所。多数学校的分数线均为近几年中最高的。

2020年沈阳初三毕业生59928人，比去年增加5216人，面向初三毕业生的各类招生计划也有所增长。普通高中39861个计划中，公办学校计划为26736个，民办学校计划为13125个。优质普高纷纷增加了招生计划，全市公办普高共增加计划824个，加上民办普高增加的计划，面向沈阳考生增加的普高计划共计2491个。

沈阳市2020年高中阶段学校招生录取工作已经开始，第一批次（统招公费生、民办学校自费生）学校录取最低分数如下（含体育与健康课程考试成绩，按招生计划学校代号顺序排列）：

今年沈阳中考，高分段分数密集，高分考生数量多，这也就意味着虽然考到了所报考学校的录取最低分数，但是由于同分考生过多，总数超过学校的计划招生数，所以不是所有同分考生都会被录取。以三校为例，由于往年高分的同分考生数量相对少，学校录取最低分数的考生基本都可以被录取。但是，今年739分、738分、737分的同分考生数量都比较多，那么这个分数的考生则会有部分不会被录取。

那么，同分数的情况下，如何录取呢？

根据沈阳2020年中考录取政策，普通高中是根据考生成绩和志愿顺序，按照“分数优先”原则，从高分到低分择优录取。若考生成绩相同，则按照志愿先后顺序进行排序，志愿在前的优先录取。当考生成绩相同、志愿顺序相同时，具有优先录取条件的考生优先录取，优先录取条件相同的，按照考生数学、语文、外语三科总成绩从高分到低分择优录取，三科总成绩相同时，依次按数学、语文单科成绩排序从高分到低分录取。据了解，今年大多数高中招生录取时，都需要查考生小分。

另外，2020年，东北育才学校录取最低分数为739分，成为沈阳中考录取分数最高的中学。2020年该校本市招生计划为180人。第二名省实验中学为738分，本市招生计划为471人。与此同时，沈阳市第一二0中学录取最低分数为734分，紧随沈阳市第二十中学。沈阳市第十一中学录取分数为724分，录取分数在各大中学中稳步提升。

考生及家长可登录沈阳市教育局网站（http://jyj.shenyang.gov.cn/），在首页“近期关注”栏目，进入“沈阳市2020年高中阶段学校录取结果查询入口”，输入考生本人身份证号、准考证号和姓名查询录取结果。也可登录“沈阳教育发布”微信公众号，在页面下方“信息发布”中查询。

查询本批次学校录取结果时间为8月15日17：00至8月17日17:00。

注意！

沈阳高中招生第一批次学校

补报志愿通知

8月15日，沈阳市2020年高中阶段学校招生第一批次学校录取工作结束。根据《沈阳市考试委员会 沈阳市教育局 沈阳市考试院关于做好2020年初中学业水平考试及高中阶段学校招生录取工作的通知》相关规定， 下列学校可以补录：

凡在普通高中招生最低录取控制分数线460分（含）以上且未被录取的考生（其中，在综合高中最低控制分数线以上的朝鲜族学校毕业考生可补报沈阳市朝鲜族第二中学的志愿），可于8月16日9:00至15:00登录沈阳市教育局网站（http://jyj.shenyang.gov.cn/），在首页进入“2020年中招第一批次学校补报入口”，输入考生号（初始密码为考生身份证号后6位），补报上述学校未完成招生计划的志愿，并于当日17:00前到报名所在区、县（市）考试机构办理补报志愿信息确认手续。

考生及家长可登录沈阳市教育局网站，进入“沈阳市2020年高中阶段学校录取结果查询入口”，输入考生本人身份证号、准考证号和姓名查询补录取结果。查询时间为8月18日17:00至8月19日17:00。

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|雨薇

火眼金睛 王晓波 据中国驻英国大使馆8月11日早间消息，中国驻英国使馆发言人就英国首相发言人等就黎智英等人被依法逮捕发表错误言论答记者问。 记者问：8月10日，英国首相发言人及外交部官员就黎

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